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用地|审批放权城市土地供应提质增效 深圳破局空间瓶颈( 二 )


资料显示 ， 在深圳1997.47平方公里的土地上 ， 容纳了2000万人口 ， 但深圳居住用地占全市总建设用地面积不到23% ， 低于国家相关标准中25%-40%的下限 。 参照发达国家的大城市来说 ， 这一比例应该提到30%-40% ， 才是合理的水平 。
过去十年 ， 深圳住宅用地成交面积为431.5万平方米 ， 位居103个城市中倒数第四 。 人们相信深圳土地供应不足以满足庞大的人口住房需求 ， 导致过去十余年深圳房价快速上涨 。 据中指研究院数据 ， 2019年 ， 深圳市商品住宅成交均价为55821元/平方米 ， 是2014年的23973元/平方米的2.3倍多 。
“所谓的空间瓶颈 ， 就是高房价、高成本、空间逼仄 。 ”李宇嘉表示 ， 若深圳能将产业、企业、人口疏导到外围 ， 或者向外围购买用地指标 ， 然后调整红线 ， 深圳就能在经济、空间上实现突破 ， 外围分享到了深圳的红利 ， 惠州、东莞、河源和汕尾的产业基础夯实了；深圳不仅获得了宝贵的发展空间 ， 而且高房价降下来了 ， 人才安居问题也解决了 。 这或许就是深圳此次土地“扩权”所下的一盘大棋 。
而此次中央“大礼包”中下放的土地审批管理权主要包括四个方面 ， 将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准；支持在符合国土空间规划要求的前提下 ， 推进二三产业混合用地；支持盘活利用存量工业用地 ， 探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题；探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制 ， 完善闲置土地使用权收回机制 。
“作为四大一线城市中面积最小的城市 ， 土地已经日趋成为困扰深圳发展的瓶颈 。 ”殷传强向《证券日报》采访人员表示 ， 中央赋予深圳更大的土地管理权 ， 能够增加城市土地供应量 ， 但重点是激活现有存量 ， 提高土地利用效率 ， 让持续面临土地瓶颈的深圳再一次提升城市竞争力 。
挖潜存量土地破局空间瓶颈
据统计 ， 2019年 ， 现代服务业、高端制造、科技创新等产业贡献了深圳85%以上的GDP ， 但其空间结构还停留在工业时代 。
“如果到龙岗、坪山、宝安等区域的外围走一走 ， 就会发现闲置、低效、常年得不到利用的土地一大把 。 ”李宇嘉向《证券日报》采访人员如是表示 。
《证券日报》采访人员也了解到 ， 根据深圳市规划和自然资源局2020年5月份公布的最新《闲置土地信息公开表》 ， 深圳目前共有59宗闲置地块 ， 总面积合计约195万平方米 ， 其中因政府原因造成的闲置地块有20宗 ， 企业原因造成的有34宗 ， 非单一原因的有5宗 ， 闲置的时长短则1个月 ， 长则超过17年 。
“总体来讲 ， 深圳还有80平方公里的发展空间 。 在不能触碰270平方公里产业红线的前提下 ， 其他产业用地34平方公里都可以探索转为住宅用地；20平方公里的基本农田 ， 有望调整为建设用地；37.9平方公里的商服用地也有腾退的空间 。 ”李宇嘉向《证券日报》采访人员表示 ， 以2020年12平方公里建设用地供应量来简单匡算 ， 存量盘活能供应15年左右 。
“此次深圳土地‘扩权’ ， 最主要目的还是优化土地结构 ， 提高土地利用效率 ， 以土地改革为先导 ， 为未来产业升级和协同发展做铺垫 。 但是这个过程中也会给房地产业发展带来些许发展机会 ， 住宅作为产业的配套 ， 直接带来规模的上升 。 产业升级带来经济发展和收入水平提高 ， 未来的改善需求会进一步增加 。 ”同策研究院总监宋卫红向《证券日报》采访人员表示 ， 同时在盘活存量用地方面 ， 部分区域会出现城市区域旧改的需求 ， 为开发企业增加拿地机会 。
“此次《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》明确支持在土地管理制度上深化探索 ， 随着当前土地市场从增量开发到存量盘活 ， 类似存量用地盘活的制度也显得很关键 。 通过此类用地市场的改革 ， 进一步简化完善存量土地的盘活流程 ， 加快推进城市更新步伐 。 ”以深圳为大本营的一家房企相关人士向《证券日报》采访人员表示 ， 公司2020年获取的城市更新项目中 ， 深圳及临深区域占五成以上 ， 接下来会继续加大对深圳的投资布局 。

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