【中国证券报】加快推盘狠抓回款 房企冲刺年度业绩目标
“金九银十”过后 ， 房企年度业绩冲刺的脚步并未停歇 。 四季度作为房企业绩比拼、降低负债的关键时点 ， 既面临销售、回款的压力 ， 也面临债务到期、“三条红线”压顶的困境 。 进入11月份 ， 受冬季天气影响 ， 房地产项目开工将陆续受到影响 ， 推盘率随之下降 。 中国证券报采访人员从多方了解到 ， 房企在主动降低负债的同时 ， 积极冲刺年度目标 ， 销售仍是重中之重 。
严控资金风险
【【中国证券报】加快推盘狠抓回款 房企冲刺年度业绩目标】 “‘三条红线’尚没有明文规定 ， 但我们已经开始着手主动降负债 。 有的房企财务报表看起来让人困惑 。 比如 ， 短期负债很高 ， 账上现金却非常多 。 为什么不用多余的现金还债？财务数据要真实可靠 ， 企业运行要更加规范 。 ”某大中型地产企业财务总监对中国证券报采访人员表示 。
“负债和杠杆降下来的同时 ， 还要做到高周转 ， 关键在于在拿地时就要考虑到区域操盘的把控能力 。 ”某大型地产操盘人士对中国证券报采访人员表示 ， “我们倾向以便宜的价格购买非热点地区地块 ， 加大楼盘品质投入 ， 把握改善型居住的痛点 。 楼盘会有聚集效应 ， 把一个楼盘打造好 ， 做成标杆 ， 后续这个地区的其他楼盘销售难度就会降低 。 ”
中国证券报采访人员了解到 ， 四季度以来 ， 开发商没有放缓融资脚步 ， 百亿级别的债券融资案例有增无减 。 从融资用途看 ， 借旧还新、补充流动资金是房企发债的主要原因 。
中原地产研究中心统计数据显示 ， 9、10月份 ， 全国房企境内外融资大增 。 其中 ， 境内债券发行金额超过1100亿元 ， 较2019年同期的673亿元上涨63% ， 延续7月以来的高增长态势 。
以信托方式融资的规模则下滑明显 。 某国有银行信托业务部门项目负责人对中国证券报采访人员表示 ， 今年以来 ， 很多房企信托融资受限 。 一些信托公司对大型知名房企关闭了融资通道 ， 认为其负债超出了安全范围 ， 甚至有的房企被要求提前还款 。 对于一些安全边际较高的房企 ， 如果有利率更低的融资渠道 ， 也不会选择信托 。 这种情况预计四季度会更加明显 。
冲刺全年业绩目标
融资渠道收紧 ， 房企要降杠杆就得加快推盘 ， 积极促销 ， 狠抓回款 。
“只要项目房源实现签约 ， 就计入当期销售金额 ， 回款时间主要看首付款及银行贷款的到账时间 ， 当务之急还是要把房子卖出去 。 ”某大型房企负责人对中国证券报采访人员表示 。
上述负责人指出 ， 一些地区调控收紧 ， 多是针对购房资质的限制 。 开发商只要找到合适的买主 ， 按照流程交完首付款 ， 商业银行贷款按照流程和规定进行批贷 。 只要银行贷款没有收紧 ， 四季度回款速度和其他季度基本没有区别 。
一家中型地产公司人士对中国证券报采访人员表示 ， 不少开发商将推盘节奏提前 。 往年的四季度是地产行业厮杀最热闹的时候 ， 但今年的这一节点提前到了三季度 。
“这并不意味着四季度没有作为 。 ”上述中型地产开发人士对中国证券报采访人员表示 ， “很多楼盘的促销活动一直在进行 。 地产项目线上化促销成为趋势 ， 将楼盘搬到线上参与‘双十一’等活动越来越常见 。 线上展示如果没有折扣较大的促销 ， 很难吸引到眼球 ， 也难以真正实现转化 。 通过前期的一些展示 ， 很多用户开始关注线上购房这一新途径 。 四季度是对前期蓄下的客户有效转化的关键时点 。 因此 ， 开发商线上活动力度不减 。 ”
“四季度是全年业绩的冲刺节点 。 从目前情况看 ， 除东北部分地区外 ， 全国范围的开工情况还没有受到天气影响 。 对头部开发商而言 ， 早就做到了在全国范围各个季度以平稳的节奏推盘 。 ”某大型地产开发商对中国证券报采访人员表示 ， “大开发商开工和推盘都没有问题 ， 关键还是要看销售的操盘能力 。 ”
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