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总编辑茶馆 北京天津不拿地，佳兆业帮老板郭英成干了另一件大事( 二 )


一般情况下 ， 上市公司要从老板手上直接购买资产 ， 难免会在市场上引起“利益输送”相关的联想 。 要消除这种“嫌疑” ， 比较常见的要求 ， 就是得论证这波操作的物超所值与重大意义 。
有业内观察人士指出 ， 一方面 ， 佳兆业宣布设立 “北京第二总部” ， 既然是“总部” ， 那总得有拿得出手的核心资产；既然不拿地 ， 从老板手里买下北京佳兆业广场也就顺理成章了 。
前不久 ， 佳兆业热热闹闹地把北京总部乔迁到了北京佳兆业广场 ， 并高调地对此进行了价值确认：“此举体现了佳兆业集团对于北京佳兆业广场这一极具战略价值的核心优质资产的高度重视 ， 将进一步提升北京佳兆业广场作为CBD新地标的品牌影响力” 。
另一方面 ， 按照佳兆业方面的公告 ， 其计划以130亿元价格从郭英成手中取得北京佳兆业广场96.8%的股权 。
130亿元不是小数目 ， 但按照佳兆业出具的第一太平戴维斯的估值 ， 该项目的价值高达186亿元 ， 照此计算 ， 佳兆业从老板手中买到的资产 ， 还获得了接近30%的折让 。
但有媒体查阅数据发现 ， 北京佳兆业广场周边70年大产权住宅均价也就在6万元/平米 。 北京佳兆业广场涵盖约20万平米的总建筑面积 ， 照第一太平戴维斯的估值计算 ， 均价差不多是9.3万/平米 。
虽然北京佳兆业广场不仅有住宅 ， 还包括商业零售、公寓、酒店等物业 ， 但考虑到商业零售比住宅均价高一些 ， 而公寓、酒店的均价通常是不会高于同地段住宅的 。 所以 ， 怎么计算 ， 北京佳兆业广场9.3万/平米的平均价格都还是高了 。
如果按折价后的130亿元 ， 北京佳兆业广场项目的均价仍然高达6.5万元/平米 ， 仍高于周边住宅均价 。
与此同时 ， 在购买方式上 ， 佳兆业采用的是“供股” ， 即上市公司发行新增股票让现有股东认购 ， 股东可按其持股比例认购新股 。
佳兆业宣称 ， 供股符合股东最终利益 ， 一是供股能提升集团整体资产；第二 ， 大股东将借此机会同步参与扩大持股 。
按照佳兆业公布的供股方案 ， 每7股配售1股 ， 配售价位为较4月15日收盘价折价22%的2.95港元/股 ， 郭英成家族认购的是3.42亿股供股股份 ， 共计花费10多亿元 。
用这10多亿元对标130亿元的买卖 ， 看上去还是划算的 。 【《正经社》出品】
责编|唐卫平·编辑|杜海 百进·校对|然然
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