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物业管理难点分析|网格化管理（物业管理方面）难点问题的政策建议

在华阳地区网格化管理试点中 ， 我局华阳房地办事处参与了网格化物业管理方面的工作 ， 通过实践 ， 最突出的问题是擅自“居改非”、违法搭建、违法装饰装修房屋 。对此市民意见大 ， 而问题长期得不到有效解决 ， 久久困扰着物业管理企业和行政管理部门 ， 阻碍了本市物业管理水平的进一步提高 。为促进这些问题的有效解决 ， 在此提出以下政策建议 ， 供立法部门参考 。一、主要问题简述1、违章搭建的处理小区业主私自在天井和其他公用部位违章搭建一时难以处理 ， 根据现行法规的处罚程序太长 ， 强制执行手续繁杂 ， 效果不佳 。物业管理单位往往不能第一时间内不能掌握第一手资料 。2、高层住宅居改非问题一些公司未经任何部门批准 ， 在高层住宅内开办公司营业的居改非行为 ， 给广大业主利益带来侵害 。例如进行“居改非”的业主和其他业主一样的标准支付维修基金和电梯费、水泵费 ， 引起了业主之间的矛盾；公司客户过于频繁进出住宅楼给其他业主带来不安全隐患等 。同时由于工商部门已对部分住宅内的公司颁发了工商营业执照 ， 物业管理单位只能劝阻而无权采取强制措施 ， 给物业管理单位管理工作带来了难度 。二、关于改变住宅用途立法建议这几年 ， 本市“居改非”的问题比较严重 。许多市民对“居改非”办企业（餐饮、仓库）、办公司（贸易、中介）等引起的人员进出增多、货物上下搬运、电梯等公共设施使用频繁和人声嘈杂、环境恶化等情形有很大意见 ， 要求政府主管部门采取有效措施予以解决 。但也有不少市民包括一些政府部门对“居改非”从事新型的经营业态（例如软件、翻译）和家庭小作坊类型持容许态度 ， 认为此类“居改非”并不影响或者很少影响相邻业主、使用人 ， 而且这是扩大就业的一条途径 。针对现状 ， 我们认为解决“居改非”问题 ， 不宜一刀切 ， 而是既要严格禁止 ， 又要正确引导 。在现阶段 ， 既要运用政府的行政手段 ， 也要发挥业主大会的自主管理作用 。并逐步淡化政府对“居改非”的管理职能 ， 逐步增强并发挥民事主体解决物业使用纠纷的作用 。为此 ， 可以提出以下管理措施：（一）严格限定不得改变住宅用途的范围：一是封闭住宅区内的住宅；二是法律、法规、规章规定的其他不得改变使用性质的住宅 。（二）规定允许改变住宅用途的条件：符合城市规划、文物和优秀历史建筑保护、房屋安全使用、环境保护、治安管理等规定以及正确处理相邻关系 。（三）规划确定改变住宅用途的区域：允许改变住宅用途的区域由区（县）规划管理部门提出 ， 经组织听证后报区（县）人民政府审查 ， 经市规划管理部门批准后 ， 将允许改变住宅用途的区域范围、经营业态、房屋安全使用、环境保护、治安管理等要求向社会公布 。（四）在允许改变住宅用途的区域范围内 ， 具体房屋单元的业主需要“居改非”的 ， 持“居改非”申请书、业主委员会开具的证明 ， 向区（县）房地产管理部门备案 ， 区（县）房地产管理部门出具备案证明 ， 当事人凭备案证明向工商管理部门申领营业执照 。（五）依法“居改非”从事经营活动的业主、使用人按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费 。业主大会另有约定的 ， 从其约定 。该项费用扣除物业服务成本后 ， 主要用于补充房屋的专项维修资金 。（六）在禁止改变住宅用途的区域范围内 ， 工商管理部门不得将住宅视为经营场所颁发营业执照 。（七）物业管理企业切实履行物业管理职责 ， 应当经常巡查物业管理区域内的房屋使用情况 ， 发现擅自“居改非”的 ， 应当采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的 ， 应当在规定期限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会 。物业管理企业不报告或者报告不及时的 ， 区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚 。【物业管理难点分析|网格化管理（物业管理方面）难点问题的政策建议】

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