【个人转让商业房产的土地增值税筹划】
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个人转让商业用房（商铺 ， 办公用房、车库等）需要缴纳的税比较多 ， 主要有增值税、城建税、教育及地方教育附加、印花税、土地增值税、个人所得税 。 其中 ， 大家最不熟悉的就是土地增值税 ， 土地增值税的复杂程度 ， 连许多财税工作者都感到棘手 。
下面就对个人转让商业房产 ， 特别转让增值率高、增值金额较大的商业房产 ， 进行分析 ， 并结合典型案例 ， 提出理论上的筹划思路 ， 仅供大家参考 。
一、土地增值税的主要税法依据
个人转让商业房产 ， 缴纳的土地增值税的主要法规依据有：
1、《土地增值税暂行条例》 。
2、《土地增值税暂行条例实施细则》 。
3、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号） 。
（相关具体条款 ， 不一一列举）
二、土地增值税的具体计算
（一）税额计算步骤
1.增值额＝收入—扣除项目
2.增值率＝增值额/扣除项目
3.根据增值率确定适用税率及速算扣除系数
4.税额＝增值额×适用税率—扣除项目×速算扣除系数
（二）土地增值税的税率及速算扣除系数
土地增值税实行的是四级超率累进税率 。
三、案例分析
典型案例：王先生2016年购买一套商业用房 ， 面积100平米 ， 含税价共计105万元（不含税为100万元） ， 缴纳契税3万元 ， 发生装修费用8万元；2020年 ， 王先生将该房产转让给李先生 ， 含税销售价为210万元（不含税200万元） ， 支付过户费0.11万元 。
（一）方案一：不进行筹划 ， 直接按规定计税 。
王先生应缴土地增值税计算如下表：
可见 ， 王先生土地增值税的增值率达到51.73% ， 应按第二级超率累进税率计算 ， 采用40%的税率和5%的速算扣除系数 ， 计算出的应缴土地增值税为28.68万元 ， 与销售收入的占比为14.34% ， 税负率还是比较高的 。
（二）方案二：优化交易模式 ， 增加转让次数
方法：先将该商业房产以157.5万元（不含税150万元）转让给另一人B先生 ， 先生再以210万元转让给李先生 。
那么 ， 两次转让应缴的土地增值税计算表如下：
可见 ， 方案二计算出的应缴土地增值税总金额为2.61+13.05=15.66万元 。
四、相关分析
（一）方案二节约了土地增值税28.68-15.66=13.02万元 。
原因是 ， 方案二中土地增值税由一次交易变成了两次 ， 加上土地增值税的特殊计算方式 ， 使得土地增值税的一些计算项目发生了变化 。
1、影响了增值额 ， 增值额由方案一的68.19万元 ， 变为方案二的18.51+44.99=63.50万元 。
2、影响了增值率和适用税率 ， 增值率由51.73%变为14.08%和29.02% ， 适用税率由40%变为30% ， 直接减少了应缴土地增值税金额 。
（二）增加了一次交易 ， 增加了其他交易成本 。
1、增加了第二次交易的契税4.5万元 。
2、增加了印花税0.08+0.08=0.16万元 。
3、增加了过户费用0.11万元 。
合计增加4.5+0.16+0.11=4.77万元 。
（三）方案二总体上比方案一节约金额13.02-4.77=8.25万元 。
综上 ， 对于增值空间巨大的商业房产的转让 ， 增加交易中间次数 ， 理论上是可以有效的降低土地增值税税负 。 但需要注意的是 ， 任何纳税上的筹划都必须谨慎 ， 处理不当 ， 可能会面临较大的涉税风险 。
（关注 ， 不迷路 ， 笔者将分享更多财税知识）
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