提升买房认知 ， 关注“湾区的家”！
文｜献策
01
湾 区 的 家
新房、二手房作为不同的房源类型各有优势和劣势 ， 其首付门槛、贷款标准、税费 ， 持有成本也不尽相同 。
不过 ， 我始终认为买房是一道数学题 ， 虽然无法从数学的角度精确地概括新房和二手房哪一个更便宜、更优惠 ， 但是买房者却可以形成一系列估算新房和二手房购买成本的方法论 。
02
湾 区 的 家
这一系列方法论可以总结为以下几条选房指南：
第一 ， 如果新房和二手房总房价相同的情况下 ， 购买新房时要交的税费少 ， 购买二手房要交的税费多 。
与新房交易相关的税费包括契税、公共维修基金费和手续费 。 而购买二手房涉及的税费有契税、个人所得税、增值税及附加 。 增值税免征2改5后 ， 现在要过5年才能免征 。 如果是通过房产中介达成的房产交易 ， 买房者还要支付一笔中介费 ， 中介费通常是总房价的1%-3% 。
第二 ， 新房的首付容易计算 ， 而二手房的首付计算方式比较复杂 。
买房者在购买新房时 ， 根据所购房产是首套房还是二套房 ， 即可轻松地计算出首付占总房价的比例 。
以广州为例：首套首付3成；首套未结清 ， 二套首付7成；首套已结清 ， 二套首付5成 。 非常简单明了 。
但是 ， 购买二手房的首付并非一般意义上的首付 ， 特别是现在一些热点城市都已出台二手房指导价的情况下 ， 远比计算出的数字要高 。
二手房指导价的目的在于拉低房产的评估价 ， 一般是正常价的7-8折 ， 然后银行就以指导价来对买房者放贷 ， 剩余的价差全部需要在首付里补齐 。
举个例子 ， 一套成交价300万的房子 ， 按指导价打个8折来算 ， 变成240万 ， 银行就以240万来放贷 。 以首套首付3成计 ， 贷7成只能贷168万 。 剩余的全部以首付形式交齐 ， 就是300-168＝132万 。
如果这套房子是新房的话 ， 首套首付就只需交90万 ， 差别是很大的 。
第三 ， 新房的使用年限更长 ， 二手房经过一次或多次转手之后 ， 可使用年要短一些 。
房屋的使用年限不仅会影响居住时长 ， 还会影响贷款年限 。 比如 ， 一套二手房只剩下25年的使用时间 ， 那即便贷款上限是30年 ， 买房者也无法贷满30年 ， 最多只能贷25年 ， 结果是导致月供变多 ， 还贷压力增大 。
虽然李克强总理已明确了70年的房产到期后 ， 可以续期 ， 但房产商品化到现在也没有70年 ， 到期后要缴多少税费 ， 大家都不知道 。
第四 ， 现在的新房都是以精装修出售的 ， 开发商交了房就可以住进去了 ， 可以做到拎包入住 。 而二手房要么是原业主居住过一段时间 ， 要么就是毛坯房 ， 基本上都是要重新装修过才会住进去 ， 这里还需要预留一笔装修费 。
如果买房者购买的新房是期房 ， 可能要等上二到三年才能收到房住进去 。 如果买的是现房就好很多 ， 银行放了贷就可以办理房产证了 。
而买二手房 ， 基本是所见即所得 ， 周边的商业、医疗、教育等的生活配套一目了然 。
还有一点 ， 如果是期房 ， 开发商承诺的交通、小区规划、学区、配套设施等利好 ， 不一定可以完全兑现 ， 由于一系列不确定性 ， 新房反而比二手房的预期空间、升值空间更大 。
第五 ， 交易的过程有所不同 。 购买新房的交易过程是：去售楼部 ， 看样板房 ， 审核资质 ， 交首付 ， 买房申请贷款 ， 还房贷 ， 收楼 ， 交契税 ， 入住 。
而买二手房的交易过程是：看房 ， 核实产权 ， 签订买卖合同 ， 交首付 ， 买方申请贷款 ， 交税费和中介费 ， 贷款申请通过 ， 过户 ， 交接水电费、煤气物业费 ， 交付房屋 ， 换房产证 。
买新房主要是对开发商 ， 交易流程简单 ， 风险较低 。 而买二手房交易的对象是个人 ， 每个环节都有风险 ， 比如产权不清晰 ， 过户前房东违约等等 。
第六 ， 与购买二手房相比 ， 购买新房几乎没有议价空间 。 开发商销售的新楼盘的定价由政府审批 ， 通过才能拿到预售许可证 ， 都有备案价 ， 不会轻易降价或升价 ， 买房者最多可以找开发商申请几个点的折扣 。
二手房交易是一个相对自由的市场 ， 买卖双方自主定价 ， 自由谈判 ， 价格上浮或下跌的可能性都有 ， 理论上其议价空间无限大 。 不过 ， 由于二手房指导价的出台 ， 政府也把这个市场管控起来了 。
推荐阅读
- 安徽一女子相亲时遭强行灌酒，醉醺醺被带上车，醒来后她崩溃大哭
- 石家庄13岁男孩穿拖鞋出走, 一天后被找到, 孩子走失后父母大呼后悔
- 郑州开放堂食首日，两人因醉驾被查
- 2016年浙江一起畸形的母爱酿成的家庭血案
- 1100元骗走石家庄老人的猪肉，热心网友出手相助，最新进展来了
- 终于成了！达成共识！确定交易！西蒙斯终于要走人了
- 醉驾被查获，法院判处免于刑事处罚，是不是就什么事都没有了？
- 醉驾被吊销驾照，一男子竟然开着车子去交罚款，给交警都整不会了
- 3年前，安徽一男子醉驾，导致相亲女子右腿截肢，后借势“求婚”
- 浙江女首富周晓光彻底凉了？曾是最励志摆摊富婆，半年败光340亿