拥挤的赛道上有哪些新曙光？博鳌21世纪房地产论坛纵论楼市蓝海( 三 )_：拥挤的赛道上有哪些新曙光？博鳌21世

该报告指出，全流通视角下，衡量一个城市住房消费的发展潜力，三个重要变量是：第一，未来要入市的刚需规模（包括两个部分，即目前城市无房群体的规模、基于城市软硬性吸引力而流入的无房群体规模）；第二，这些刚需入市的难度；第三，刚需的入市在乘数的带动下对整个市场规模的扩大效应。在此基础上，构成了城市购房动能指数。

报告基于政策趋势、产业聚集、城市化进程、人口流动等指标，排出现阶段购房动能最为强劲的100个城市，并建议开发商更多聚焦一、二线城市及少数有活力的三四线城市，从地产开发向城市综合运营转变。购房者一方面考虑未来城市发展潜力，也要考虑购房可支付性，中短期来看，二线城市是未来不错的选择。

同时，21世纪产业研究院和58房产研究院也将发布《张弛有度——2019年上半年楼市总结》，从政策、市场、用户行为等多个角度，全面分析上半年的市场走势，并对未来做出展望。

报告认为，从调控换挡上来看，从全国严控到因城施策的指导方针变化，体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏不变，同时因城施策的换挡还将在各城市深化到“因区施策”。市场层面，一二线城市仍将保持一定热度，但热度更为聚焦到强二线城市，三四线及以下城市在五大城市群仍将保持一定热度，但部分三四线城市或将迎来降温潮。用户心态方面，用户对于后市看平的心态已经占据主流，在今年5月后，市场出现用户和经纪人信心指数出现双降的现象，用户信心指数的下降明显大于经纪人。