房贷转LPR的套路银行改浮动利率骗局 _生活百科

最近很多人反应，被央妈的降息搞晕了。
天天降息一鸡三吃？回顾下时间线：
l 3月30日上午，央行7天期逆回购利率下降20个基点
l 4月16日，央行下调MLF 利率20个基点，
l 20日，4月LPR报价出炉，5年期LPR下降10个基点。

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Wtf！哪来那么多降息？来来来，说一下央妈的套路。
其实，这三个降息说的都是一件事。打个简单的比方，逆回购利率相当于出厂价、MLF相当于批发价、LPR就是零售价。早在3月30日， 7天期逆回购利率大幅调降时，降息结局就已经注定。剩下的就是一层层传导下来。只不过我们的媒体喜欢一鸡三吃，每次都给你来个标题党。所以，如果你还盯着贷款基准利率判断降息，应该涨涨姿势了。这个指标在去年12月，就被央妈雪藏了。
那用什么替代它呢？LPR——俗称银行间嘴炮利率。它的高低，是由18家大中小银行共同商议出来的结果。LPR下调，意味着银行贷款的基础利息变低了，也就是降息，反之则是加息。鉴于时间关系，银行间货币市场的骚操作，我们找时间详细科普。
房贷利率转成LPR后，能给购房者省多少钱？首先，LPR利率分为1年期和5年期。99%的个人住房商业贷款，都是5年期以上的。所以房贷利率只跟随5年期LPR上下浮动。
先上结论——如果商业贷款100，30年等额本息。LPR每下降10个基点（0.1%），我们每个月的房贷就可以少还60块，30年总计少还两万多。以此类推…
但注意了！并不是LPR一降，你的房贷就能立马减负。具体能省多少，还取决于两个重要选项：
1、转不转LPR
2、重定价日怎么选
举个例子：
隔壁老王2017年买了房，贷款100万 25年还清。老王原先的房贷利率为5.39%，即贷款基准利率上浮10% 。
l 4.9%x(1+10%)=5.39%
这时，老王将面临第一个选择：转不转LPR？
如果不转Lpr，那他之后的房贷利率，无论LPR涨还是跌，就会一直固定在5.39% 。如果老王觉得利率大概率下行，换LPR更划算。那么他需要在今年3—8月间，在银行App上完成转换手续。
这时，老王会面临银行的第二个套路。LPR的重定价日。
以某大行APP为例，老王会看到这样两个选项：一个是以每年1月1日为重定价日，另一个是以贷款发放对应日为重定价日。

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科普一下：
银行间LPR每个月20日一更新。但个人房贷锚定的LPR，最多只能一年一变。大部分银行只给你两个选择，要么每年1月1日更新LPR，要么你的房贷发放日更新LPR 。一旦选定，这一年里的房贷利率就是LPR±点差，不会再变了。
以老王为例：假设他2020年3月30日转换LPR，重定价日为选了每年的1月1日。
根据公式，先看点差值：点差=原房贷利率（5.39%）- 2019年12月5年期LPR（4.80%）。所以老王的点差值为 “正59个基点” 。

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不高兴算点差的可以参考这张表。

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点差算出来后，就固定不变了，唯一的变量是什么呢？LPR 。
【房贷转LPR的套路银行改浮动利率骗局】老王选了每年1月1日作为重定价日。假设他是在3月30日转LPR的，时间线上，1月1日已经是过去式。意味着老王要等到2021年的1月1日，才能更新LPR报价。

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所以，老王今年的房贷利率，是享受不到任何优惠的，之前利率是5.39%，到年底还是5.39%，一点也没少还。只能希望来年1月的利率足够低。
再看老王的邻居老张：老张买房早，房贷打9折，只有4.41% 。吸取了老王的教训，老张在转LPR时，将选择了贷款发放日为LPR的重定价日。假设老张之前的房贷是5月9日放款的，那么他的重定价日，就是每年5月9日。注意！转LPR的时间点也很关键！
这里，不同银行在执行上会有区别。肥肥问了一下建行的朋友，照他的说法：如果老张在4月22日转LPR，由于4月22日在5月9日之前，理论上老张最快在5月9日，就能受益于LPR的利率优惠。5月9日对应的LPR是4月20日公布的，4.65%，刚好降了10个基点。

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所以，老张转换后的房贷利率就是
l 4.65% + 点差（-0.39%）= 4.26% 。
比之前优惠了15个基点。贷款100万30年期，每月少还88元。
当然还有一种情况，老张一直等到6月份才想起来去办转换。那么无论他选1月1日，还是5月9日，都得等到明年才能生效，今年的贷款还维持原样，一点也不会少还。
总结一下：
如果你正准备转LPR，想尽快享受房贷利率优惠，就不要选择1月1日。
一方面，要等到次年才生效，今年没有利率优惠。另一方面，12月、1月，往往是银行一年中资金压力最大的时候，利率相对比较高。此外，季度末，节假日前夕，流动性压力也比较大。
如果你的放款日在7月、8月，这些资金压力小的月份，就尽量不要选1月。至于要不要转不转LPR？还真没有标准答案。
毕竟三五年里，LPR维持低位的概率还是比较大的。如果本身利率足够低，4%都不到，其实换不换也无所谓。而LPR的长期趋势，还真说不准！对那些刚买房的，还要还个二三十年贷款的。换LPR相对于不换，其实是多了一个对冲手段，平抑这几十年里利率波动的风险。
最后，咱也别光老盯着LPR降的那点利息钱。君不见，央行一放水，深圳、上海、杭州的楼市又暴涨了？对于还没买房的小伙伴来说，算破脑袋便宜的那点利息钱，一眨眼全被房价涨回来了。
想知道，为什么央行一放水房价就会涨？给肥肥点关注，我会做一期视频和大家详细拆解：央妈放水背后那些金融机构的骚操作。
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