新版LPR与楼市无关或负相关

时间:2019-08-22 07:25       来源: 证券日报

  张 歆

  没有悬念 , 新版LPR在8月20日落地 , 首次报价较之前稳中有降 。 但是 , 这场效果约等于“非对称降息”的变革与楼市无关;如果一定觉得有 , 那可能得理解成“负相关” 。

  因为 , 央行再次重申 , 要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求 , 坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位 , 落实房地产长效管理机制 , 不将房地产作为短期刺激经济的手段 , 确保差别化住房信贷政策有效实施 , 保持个人住房贷款利率基本稳定 。 “具体怎么操作 , 央行将会发布关于个人住房贷款利率政策的公告 , 细节现在还在调研 。 但有一点可以肯定 , 房贷的利率不会下降” , 央行副行长刘国强表示 。

  那么 , 央行新版LPR究竟为什么“不惠及楼市”呢 , 笔者认为 , 主要是因为目前从流动性的总供给来看 , 市场总量不缺钱 , 缺钱的也不是楼市 , 而是实体经济 , 尤其是实体经济中大量的中小微企业 。

  央行7月底发布数据显示 , 上半年 , 全国房地产贷款增加3.21万亿元 , 占同期各项贷款增量的33.2% , 比上年全年水平低6.7个百分点 。 二季度末 , 人民币房地产贷款余额41.91万亿元 , 同比增长17.1% , 增速比上季末低1.6个百分点 。 其中 , 房地产开发贷款余额11.04万亿元 , 同比增长14.6% , 增速比上季末低4.3个百分点;个人住房贷款余额27.96万亿元 , 同比增长17.3% 。

  笔者注意到 , 二季度末 , 金融机构人民币各项贷款余额145.97万亿元 , 同比增长13% 。 也就是说 , 在同一个时间框架内 , 涉房贷款增速虽然减慢 , 但依旧是跑赢了均值 , 其在信贷资源中的总权重还惯性上升 。 而且从总量上看 , 房地产贷款已经占用全部信贷资源的三分之一 , 其风险集中度确实需要警惕 。

  当然 , 较高比例信贷资金流向楼市也有其合理性 。 房地产贷款特别是按揭贷确实是资产质量最好的贷款之一(多数大中型银行的按揭贷款不良率非常低) , 而且还有很高的零售客户附加值 。 根据风险定价的市场化原则 , 如果按揭贷款与小微业务贷款利率接近 , 对于风险偏好较低的信贷资金而言 , 向楼市流入可以说是一种本能 。

  因此 , LPR新机制以及包括降准、专项债等在内的很多货币政策不是谋求大水漫灌式的降息 , 而是希望通过引导实现精确的滴灌 。

  笔者赞同“信贷定制”的政策导向 , 不过也希望提示市场各方 , 资金是聪明的 , 货币政策的引导需要配合其诉求 , 具体来看 , 通过创新手段和技术降低实体经济的信贷风险 , 尤其是小微企业的不良率是吸引资金流入的最直接方式 。

  随着金融科技的介入 , 目前小微企业轻资产、财务报表不详尽等问题引发的贷款难正在逐步得到解决 , 但是市场对于融资贵的担忧依然存在 。 笔者建议 , 一方面要将小微企业融资的综合成本全部展现于阳光下 , 了解商业银行与小微企业对于定价分歧的主要成因;另一方面 , 也要确保小微企业贷款的可持续 , 对于贷款贵与不贵的判断也应该是多维度的 。 例如 , 如果一笔贷款能够及时的、帮助企业获取较高利润 , 即使其单价略高于同类产品 , 也应承认其贡献值;反之亦然 , “迟到”的低息贷款显然并不是解决问题的最佳方式 。

  此外 , 笔者认为 , 小微企业化解融资难必须注重提升直接融资比例 , 也就是借助资本市场的力量 。 毕竟 , 其与间接融资对于风险的偏好存在显著区别 。 而且 , 目前的多层次资本市场也给处于不同发展阶段、面临不同情况的企业提供了多样化的选择 。

  最后 , 笔者希望对楼市说一句 , 实体经济的发展是楼市发展的根基 , 楼市近十年的高速发展很大程度上受益于我国经济30年来高速增长带来的居民财富储备 。 因此 , 楼市和实体经济之间从来、今后也不应是一道选择题 。 只要实体经济摆脱下行压力、走向复苏 , 那么 , 楼市的春天或许也并不会遥远 。

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