报告:我国住户部门的房贷金融风险整体可控

时间:2019-09-04 07:56       来源: 经济参考报

  国家金融与发展实验室房地产金融研究中心日前在京发布了《中国住房金融发展报告(2019)》 。 报告称 , 落实中央“房子是用来住的 , 不是用来炒的”的住房市场定位 , 需要沿着两条线展开工作:一条是落实“住” , 就是要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度:另一条就是抑制“炒” , 那就需要建立支持房地产市场可持续发展的长效机制 。 这两条线都与有效的房地产金融体系密切相关 。

  报告认为 , 我国住户部门的房贷金融风险整体可控 。 尽管从房价收入比、租金资本化率等指标的国际比较来看 , 我国整体和一线城市都处于高位 , 但是 , 从贷款偿债率指标来看 , 2018年的5.5%则明显标识着偿债压力较小 。 究其原因 , 一方面 , 在我国房贷大规模发放的年代 , 房价总体处于历史低位 , 此后房价上涨 , 提高了住房的重置价格 , 客观上对偿债形成“保护”;另一方面 , 我国居民储蓄率一直较高 , 拥有足够的金融资源支撑还款 。 然而 , 值得注意的是 , 2016年以来 , 居民杠杆率的急剧攀升和居民储蓄率随经济下行而开始下降 , 在减缓房价上升压力的同时 , 也给未来房地产市场的发展投上了一抹清淡的色彩 。

  报告同时指出了房地产开发企业蕴含的金融风险 。 一方面 , 自实施去杠杆政策以来 , 它们的资产负债率和杠杆率从未下降;另一方面 , 尽管这些企业的销售利润率还在上升 , 但净资产收益率已露下降之疲态 , 房地产企业的盈利正在被高额债务侵蚀 。

  国家金融与发展实验室理事长李扬表示 , 传统上最“实体”的房地产市场 , 如今已开始大规模地金融化 。 房地产市场的金融化 , 不可避免会带来新的风险因素 , 为了有效管理这些风险 , 我们必须未雨绸缪 。 管理房地产金融风险最关键的是如下两条:

  第一 , 金融创新不可过于复杂 , 新产品的风险要充分揭示 , 而且要易于理解 。 2008年美国次贷危机中 , 所涉贷款的规模自身并不大 , 却产生如此恶性的影响 , 重要原因之一 , 便是产品过于复杂化:其一 , 结构化分档之后 , 优先档和劣后档之间的违约相关性并不真实 , 危机发生前 , 这一参数都是基于模拟结果得出的 , 蕴含的违约风险不清 , 当然就很难指望提出有针对性的监管和救助措施了;其二 , 证券化之后 , 市场并不清楚新的证券交易的网络结构 , 雷曼的倒闭 , 正可归因于监管当局对其在做市商中的系统性重要性地位无所了解;其三 , 市场对移动互联背景下信息传播模式的理解不够深入 , 这还有待传媒理论的深入研究 。

  第二 , 金融创新应置于监管之下 。 脱离监管是美国次贷危机发生的重要原因 。 危机前 , 房贷一级市场中前十大次贷放款机构(约占次贷总份额的59%)都不是联邦住房贷款银行系统的会员 , 因此脱离了联邦住房金融委员会的监督;二级市场中约20% 的抵押支持证券不在联邦住房企业监督办公室的监管之下 , 而它们大部分都是次级贷款支持证券 。 危机后 , 美国当局采取了扩大次贷支持证券购买比重的紧急措施 , 对稳定市场发挥了积极的作用 。 这说明 , 在提高监管体系有效性的同时 , 还应当尽可能扩大监管的覆盖范围 。 (关欣)

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