#房价#假如房价不涨!一年要赔多少钱?

时间:2019-09-13 09:32       来源: 安居客X博士

易坊网摘要:而如今房子的收益怎么算呢?只有两个路径一个是茁一是卖,如今的房钱收益在特大年夜城市已经低于了2%,好一点的二线城市达到3%,而在三四五线城市,甚至完全没有租赁市场,根本就租不出去。所以我们大年夜概算下,在北京上海深圳,如不雅光租不卖一年就亏7%|#房价#假如房价不涨!一年要赔多少钱?。

很多人都在朋友圈 , 分享了一篇中泰证券首席经济学家李迅雷老师的文章 , 标题是房价走平即亏钱 , 这里面有一个计算方法挺新颖的 , 他说房子有两个成本要算 , 一个是资金成本也是机会成本这个是5% , 还有就是折旧成本 , 一套新房和一套30年的老房子定价肯定不一样 , 折旧虽然被很多人所忽略了 , 但他仍然是存在的 , 根据复旦大学2012年的测算 , 一套上海的房子每年的折旧成本达到3-5% , 按照平均4%来计算 , 也就是说房子的总的持有成本在9% , 如果一套房子一年不涨9% , 那就算是亏钱了 。 所以房子走平 , 对于投资者来说就是亏损 , 而且是很严重的亏损 。

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而现在房子的收益怎么算呢?只有两个路径一个是租一个是卖 , 现在的租金收益在特大城市已经低于了2% , 好一点的二线城市达到3% , 而在三四五线城市 , 甚至完全没有租赁市场 , 根本就租不出去 。 所以我们大概算下 , 在北京上海深圳 , 如果光租不卖一年就亏7% , 在二线亏6% , 而在三四五线则要实打实的亏上9% 。 有人可能说了 , 谁投资买房是为了租啊 , 都是为了以后高价卖掉 , 钱就都回来了 。 确实如此 , 租金现在根本就没有退出路径 , 现在全都指着价差交易 , 而价差这块在过去的十年涨幅巨大 , 李迅雷老师的报告显示 , 全国房价上涨了2-3倍 , 其实远不止这些 , 像一线城市房价上涨了8-10倍 , 如果算上贷款按揭3倍的杠杆的话那么基本轻松赚个几十倍 。 老齐记得10几年前在北京买房的时候 , 房价才6000多一平米 , 经过10年的折旧 , 房价反而翻了10倍 。 卖出的时候已经赚了30倍 。 这就是投资买房的巨大利润 , 是先买的赚后买的钱 , 卖了的赚买入的钱 , 离场的赚入场的钱 , 中老年人赚年轻人的钱 。

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但现在问题也来了 , 这种模式还能持续下去吗?从最近3年来看 , 北京上海深圳广州这样的一线城市 , 房价基本已经停涨 , 三四线城市去年中期随着棚改货币化叫停 , 也基本全面停涨 。 只有几个人口持续流入的二线城市房价还在上涨 , 但是涨幅也大不如前 。 而且其实也已经呈现出二手房交易困难的情况 。 这其实已经是一个非常严重的滞涨的信号 。 那么如果按照李迅雷老师的算法 , 那么在北上广深的朋友 , 这三年 , 手上就已经亏了3个7% , 损失达到了22.5% 。 未来我们不说房价下跌 , 就说他在这个地方再盘整个3年 , 那么炒房投资的人 , 恐怕就已经损失惨重 。 届时损失恐怕要超过40% 。 所以只要继续房住不炒 , 把房价稳定在现在的价格之上 , 那么房产投资就已经没有出路 。

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#房价#假如房价不涨!一年要赔多少钱?。这时候有人会说 , 别着急 , 现在是行政压着房价 , 没有让他涨 , 一旦这只手放开他就会报复性反弹 , 到时候再涨几倍也是有可能的 , 这话确实是真的 , 老齐也表示认同 , 如果现在我们退出限购和金融控制 , 那么房价肯定要再涨 , 这是因为市场预期还没有消退 , 大家仍然在看涨房价 , 现在出去吃饭 , 10个里有8个还要买房 , 而买房的目的基本都是为了保值增值 , 甚至还有恐慌的 , 总认为房价还要大涨 , 现在不买以后就更买不起的 , 可见这已经形成了买涨不买跌的惯性预期 , 那么大家想想什么才买涨不买跌?超市里的猪肉你会在涨价的时候去抢购吗?一种商品翻了10倍之后 , 还去争抢 , 那么只能说他不再是一般消费品 , 而变成了金融产品 , 只有股票才具备涨价去库存的属性 。 而一般商品 , 永远是降价才能促销的 。 所以房子已经成了金融品 , 还是形成了一致性预期的金融品 , 也是正在被金融政策收缩控制的金融品 。 熟悉投资的朋友 , 就会知道这有多可怕 。 就好比2007年股市突破5000点 , 我们加了印花税 , 还一路加息 。 但大家还是争着抢着要买 , 因为那时候的人都觉得 , 沪指1万点不是梦 。 甚至马上就能实现 。 所以时代在变 , 经济在变 , 但唯有人性不变 , 争着买的东西一定贵了 , 从争着买 , 到恐慌性购买的东西 , 就说明已经有巨大的泡沫了 。 这种对于投资的狂热 , 掩盖了供需 , 换句话说在疯狂投机的时候 , 盖多少房子也是不够用的 。 但是一旦市场冷却下来 , 预期就会逆转 , 你会发现 , 其实房子早就够用了 。 即便在特大城市 , 现在人口不增长 , 住房每年增加几十万套 , 肯定也会形成供大于求的效果 。 有人说 , 中国那么大 , 不能一概而论 , 我们这里的房子还在涨价 , 其实可以给你一个指标 , 最重要的就是租金 , 你看看租金回报率是多少 , 现在这套房子一年的租金比上他当下的售价 , 如果在3%以上 , 说明这里需求还算旺盛 , 未来还有很多人要买房 , 如果已经低于2%了 , 则代表连租房的需求都没有了 , 说明当地没有多少新增人口 。 未来可能根本就卖不掉 , 至于一些三四线小城市 , 甚至根本就没有租房市场 , 房子也从来都租不出去的地方 , 千万不能再投资了 , 说明当地已经严重过剩 。 买进去容易 , 也有市值 , 但是你很难再变现出去 , 比如现在环京楼市就这样 , 表面上看房价跌了3-5成 , 房子只有一半市值了 , 但是即便这样你依然卖不掉 , 那么也就是说连这一半市值也是假的 。 现在到底还值多少钱 , 没人知道 。 只有有人出价的那一刻才算是真实的价值 。 现在这股风已经从环京吹到了北京的郊区县 , 很多郊区县的房价真的跌回到了2015年的水平 。 至于其他地方能不能回到2015我不敢肯定 , 但是除非人口持续流入 , 否则应该会退回到棚改货币化之前的水平 。 而如何判断人口是否流入呢?关注你们那个地方每年的人大报告 。 都会有相关的数据 。

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