地产行业融资趋势偏紧 现金流管理是重中之重

时间:2019-12-04 07:36       来源: 证券日报

易坊网摘要:本报采访人员 王丽新 年底将至 , 为了完成销售目标 , 加快资金回流速度 , 大牌房企已在打折促销 , 中小房企受限于资金链压力已经开始甩卖项目 。 融资渠道的紧缩和市场的低迷 , 让房企不得不主动收缩投资战线 , 并力争向销售端要现金 。 “说到房地产|地产行业融资趋势偏紧 现金流管理是重中之重。

  本报采访人员 王丽新

  年底将至 , 为了完成销售目标 , 加快资金回流速度 , 大牌房企已在打折促销 , 中小房企受限于资金链压力已经开始甩卖项目 。 融资渠道的紧缩和市场的低迷 , 让房企不得不主动收缩投资战线 , 并力争向销售端要现金 。

  “说到房地产的融资 , 很多业内人士可能都有类似感受 , 近两年的融资渠道管控总体趋严了 , 从各个来源获得资金的挑战性和难度加大 。 ”日前 , 在由华夏时报主办的稳·变·进 2019年华夏房地产投融资高峰论坛上 , 建银国际董事总经理曾粤晖表示 , 据不完全统计 , 截至今年10月份 , 合同销售金额接近或者超过千亿元的房企已经有30家左右 , 而几家头部企业更是早在两三年前已跨入5000亿元以上的量级 , 由此产生的巨大资金需求为之前任何时候所无法比拟 。

  融资渠道收紧是大趋势

  “通常来讲 , 房企开发资金主要来源有自筹、境内外各种产品融资 , 以及来自其他各具特色的资金渠道 。 年期方面有短、中、长期;从项目维度看 , 为前期拿地 , 多通过信托、资管等非标融资;中期开发有开发贷、供应链金融产品助力;后期销售运营 , 有住房按揭贷款等传统方式;此外 , 商业地产还会有经营性物业抵押贷款等融资选项 。 ”曾粤晖表示 , 从公司维度来看 , IPO上市、基金、短中长期公私募债券、定向工具、资产证券化等都是可以采用的手段和方式 。

  有房企主管融资的管理层人士向《证券日报》透露 , 今年以来 , 但凡能用到的融资渠道 , 所有的融资工具 , 企业都会有所准备 。 “只要窗口期能利用上 , 我们都会主动去利用 , 获取资金输血 。 即使利率较高 , 也会选择借款 。 ”

  在三盛地产集团常务副总裁冯辉明看来 , 房地产融资环境体现在三个方面 。 “资本市场确实收缩了 , 发债、各种窗口目前阶段性关闭了 , 但还是有一些机会存在;在上半年 , 后端质押局部还可以做 , 但目前看 , 一些信托机构现在压力已经很大 , 总体来讲会更紧;在按揭贷款方面 , 上半年不会体会到按揭方面会有控制 , 但9月底或者10月底已进行控制 , 银行要降到一定的比例 。 所以 , 整体来看 , 房地产行业融资渠道收紧是大趋势 。 ”

  “市场每年都会发生一些新的变化 , 今年整个房地产行业运营情况也出现了一些新的变化 , 金融监管政策也提出了新的要求 。 总体来说这两年 , 尤其是今年以来对于房地产业务合规等金融监管政策要求越来越严 , 风险管控要求越来越高 , 作为投向地产主要的资金渠道之一 , 信托业面临着新的转型与定位要求 。 ”四川信托副总裁马振邦在上述峰会上表示 , 从企业角度来说 , 我们在一线拓展业务中更多地会关注企业的经营风险 , 关注现金流 。 在整体风险可控的环境下杠杆率一定要降下来 , 总体来说 , 把合规与风险管控放在第一位 , 这就是切身的感受 。

  现金流管理是重中之重

  事实上 , 在降杠杆的大势下 , 企业面临资金压力之际 , 都开始越发重视现金流管理 。 在这一年的接触中 , 不少房企高管都曾向《证券日报》采访人员表示 , 今年最看重的财务指标是经营现金流 , 重中之重是对现金流的管理 , 全集团都在尽力提升销售回款率 。

  “行业收跟放基本上是常态化的 , 而且收跟放的时间性周期会更短 。 ”冯辉明表示 , 在这种情况下 , 要把经营节奏、投资节奏、融资节奏做好 。 在经营现金流把控方面 , 严格遵从内部的管控 , 要降低风险、降低流动的风险 , 做动态的压力测试和动态的资金管理 。 虽然每个企业可能都不一样 , 但是把握好你的节奏 , 就能在冬天看到春天的机会 。

  无独有偶 , 在弘阳集团董事长助理、资金管理中心总经理韩存磊看来 , 随着目前市场监管日益严苛 , 加之新监管杠杆政策的出台 , 致使现在资本市场上所有企业资金压力都非常大 。 在此背景下 , 规模较大或是增速较快的公司 , 首先要往高质量 , 稳步增长的方向努力 , 在相对比较成熟的发展行业中做深耕 , 聚焦主业 , 不太建议多元化太宽泛的发展;其次 , 必须在内生方面控制好成本 , 加快现金流回流 , 现金流安全是重中之重 , 是企业生存与发展的保证 。

  “任何行业做好现金流管理都非常重要 , 尤其是地产行业 , 对资金依赖度高 , 对融资依赖度更高 , 同时也一定要做好负债端管理 。 ”马振邦解释 。

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