【经济参考报】降杠杆冲业绩双重承压 房企料加大供给

时至年底 , 房地产企业面临降负债和冲业绩的双重压力 。 进入四季度 , 在政策引导下房企降杠杆的影响不断深入 , 融资端持续受限 。 同时 , 房企大量推盘带来供需关系出现逆转 , 销售均价整体走低 。 平安证券研报显示 , 从月度表现来看 , 10月申万地产板块下跌4.4% , 跑输沪深300(2.35%) 。 截至11月19日 , 地产板块PE(TTM)为9.29倍 , 低于沪深300的15.1倍 , 估值处于近五年18%分位 。
【【经济参考报】降杠杆冲业绩双重承压 房企料加大供给】 业内分析认为 , 在行业融资收紧预期下 , 叠加全年销售目标压力 , 房企后续或加大推盘及销售回款力度 , 年末供给料持续放量 。
“三道红线”下偿债高峰来临
平安证券监测数据显示 , 10月房企境内债、境外债和集合信托分别发行261亿元人民币、52亿美元和454亿元人民币 , 环比变化分别为下降35.7%、上升29.2%和下降28.4% 。 考虑11至12月境内债预计到期833亿元、境外债87亿美元 , 到期规模相对较高 , 预计房企债券融资态度仍将保持积极 , 但规模可能会受监管收紧制约 。
8月20日 , 住建部联合央行召开重点房企座谈会 , 提出针对房地产企业“三道红线”的融资监管新规 , 包括剔除预收款后的资产负债率(以下简称“新资产负债率”)不得大于70%等 。 三条标准中 , 企业达到任意一条即视为“踩线” 。
横向比较来看 , 中国指数研究院分析指出 , 申万28个行业分类中 , 房地产行业资产负债率为79% , 位居行业第三 。 根据新资产负债率的标准 , 55%的上市房企负债率超70% 。 这意味着“三道红线”中仅此一项 , “踩线”企业已超半数 , 这些企业年内降负债的压力将持续存在 。
根据房地产上市公司中期业绩 , 结合“三道红线”监管新规来看 , 中指院指出 , 受监测的172家上市房企中121家存在不同程度的“踩线” , 33家企业“踩中”三道 。 其中 , 新资产负债率“踩线”比例最高 。
中泰证券分析称 , “三道红线”监管新规出台后 , 房地产行业整体预期回稳 , 以往加杠杆大量囤地、赚取房价快速上涨的经营逻辑被彻底打破 , 房地产行业金融属性弱化而制造业属性强化 。 从行业竞争格局来看 , 房地产开发企业的核心竞争优势将从拿地能力到融资能力、管控能力过渡 。 行业中的优质龙头房企能够持续跑赢行业 , 实现集中度的提升 。
从整体业绩表现来看 , 中国银河分析认为 , 房地产行业三季度业绩迎来改善 , 降杠杆初见成效 。 截至三季度末 , 行业预收账款为35371.96亿元 , 同比增长8.62%;行业净负债率为136.20% , 同比变动-5.06% 。 在“三道红线”的融资监管下 , 三季度房企开始积极降低杠杆水平 。 该机构预计 , 年末行业杠杆率还将迎来更大幅度的下降 。
全年业绩目标冲刺进入倒计时
四季度往往是房地产企业完成全年业绩目标的冲刺阶段 。 中商产业研究院近日发布的报告显示 , 10月 , 上市房企纷纷把握销售窗口期 , 积极推货去化 。 其中 , 龙头房企去化效果明显 , 例如保利地产、绿城中国、金地集团、招商蛇口、中国金茂等房企单月业绩规模同比提升显著 。 1至10月 , 恒大、万科、碧桂园销售额均超5000亿元 , 融创中国、保利地产累计销售额分别超4000亿元 。
从量价结构上来看 , 贝壳研究院统计 , 房企10月“以价换量”明显 。 其中 , TOP50房企中选择“以价换量”的达20家 , 较9月增加九家 。 同时 , 有14家房企销售均价下降却未能达到预期销售效果 , 表现出“量价齐跌”的结果 。
贝壳方面分析认为 , 从已发布10月业绩的32家房企来看 , 年度业绩目标达成率平均为82% , 但房企间差异明显 。 包括恒大、金茂在内的五家房企目标达成率超90%;17家目标达成率低于80% , 两家目标达成率低于70% , 个别企业当前的业绩完成情况高度承压 。 TOP50房企当中 , 预计少部分企业将难以完成年度业绩目标 。

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