凯文大帝法律人 商品房买卖合同未约定迟延办证违约金，购房人依法维权不受影响( 二 )
4、关于违约金的计算标准的问题 。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因 ， 买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的 ， 除当事人有特殊约定外 ， 出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的 ， 可以按照已付购房款总额 ， 参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定 ， 小王诉请的违约金可按照小王已付购房款总额 ， 参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算 。
根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题 。 逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%” ， 法院酌定本案违约金以小王已付购房款总额为基数 ， 按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算 。 因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR） ， 不再公布贷款基准利率 ， 故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算 。
5、关于小王要求开发商办理涉案商品房权属证书的诉请 。
因该房屋已具备办证条件 ， 双方已达成委托代办产权证书的合意 ， 成立委托代办关系 ， 开发商有义务为小王办理商品房不动产权证书 ， 但小王应缴纳办证所需税费和提供相关资料 。 因此 ， 开发商应于小王缴纳办证所需税费和提供相关资料之日起一定时间内为小王办理商品房不动产权属证书 。
【裁判结果】
法院经审理 ， 判决开发商在小王缴纳办证所需税费和提供相关资料之日起90日内为小王办理不动产权证书 ， 并向小王支付逾期办理不动产权证书的违约金 ， 该违约金以已付购房款39万元为基数 ， 自2018年4月1日起至2019年8月19日止 ， 按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至2020年10月20日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算 。
【结论与建议】
通常情况下 ， 开发商会在商品房买卖合同中就迟延办证问题约定较轻的违约责任及较长的办证期限 ， 以规避迟延办证的风险 。 如没有相关约定 ， 则按照司法解释的规定 ， 办证期限为房屋交付后90天 ， 违约责任参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算 。 因此 ， 如合同中没有约定迟延办证违约金 ， 对于购房人来说反而有利 。
本案中 ， 由于开发商迟延办证时间较长 ， 超过了3年诉讼时效 ， 法院对于3年以外的违约金未予支持 。 这一点对于购房人来说 ， 也是需要注意的 。 若开发商迟延办证即将达到3年 ， 则购房人需及时通过发函、诉讼等方式主张权利 ， 以达到中断诉讼时效的目的 。
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