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作者：乔大石 ， 资深财经撰稿人
8月29日 ， 万科财报以素颜见人 ， 不仅观看者焦虑 ， 万科自己也有些坐不住了 。
根据中报 ， 万科营收同比增长14.19% ， 但归属上市公司股东净利润仅110.47亿元 ， 同比下降达11.68% 。 究其根源 ， 毛利率由去年同期的31.8%大幅下降为今年的22.9% 。
财报发布后 ， 首个交易日万科A股价大跌7.03% 。 对于一向好学上进的万科来说 ， 这场面很是尴尬 。
万科总裁祝九胜也表示 ， 相比优秀同行不知该如何回答 。
但事实上 ， 万科高层可能对此是心有预期的 。 此前 ， 董事会主席郁亮特意强调 ， 销售回款是下半年工作的重中之重 ， 要一切围绕销售回款开展工作 。
这次郁亮没有出席业绩会 。
要知道 ， 资本市场对万科的焦虑不是完全突然的 。 3月31日 ， 披露2020年年报后 ， 万科第二天就大跌了4.37% 。
年初至今 ， 万科股价跌跌不休 ， A股合计已下滑了28%还多 。
对于衰颓之势 ， 万科仍然倔强着不流泪 。 财务负责人朱旭表示 ， 如果跌幅过大触发条件会立即启动回购 。
问题在于 ， 两个触发条件一个是股价跌破了每股净资产 ， 一个是连续20个交易日的股价跌幅超过30% 。
于是 ， 本还抱有些许希望的股民 ， 直接脸都绿了 。
万科表示未来要“靠行动、长期的行动 ， 靠努力、长期的努力” ， 然而 ， 它能赢在未来吗？
1
模式：转型尚未成功
当前 ， 万科整体上盈利水平大幅下滑 ， 且增收不增利的态势进一步扩大 。
对此 ， 祝九胜提供了三点解释 ， 包括行业触顶增速放缓、毛利率普遍下降以及万科自身业务转型成效尚未彰显 。
他还认为 ， 在保持开发业务增长的基础上 ， 万科可以通过诸如商业、长租等经营性业务来做大利润 ， 提升占比 ， 最终逆转形势 。
如果单从规模来看 ， 那么经营性业务确实还不错 ， 但是结合收入与利润的话 ， 则表现会瞬间失色 。
对万科来讲 ， 万物云实现营收103.8亿元 ， 泊寓共有房源19.2万间 ， 累计开业14.8万间 ， 营收达13.19亿元；万纬物流则收入13.4亿元 。
依照中报数据来算 ， 万科1671.1亿元的营业收入中 ， 经营性业务收入占比不到10% 。 因此 ， 相比于同行 ， 万科的规模的优势并未得到充分体现 。
以商业为例 ， 在运营管理面积均少于万科的情况 ， 华润投资物业（包括酒店经营）同期租金收入为82.8亿元 ， 龙湖商业的租金则为47.8亿元 。 更重要的是 ， 在占比方面 ， 华润为11.26% ， 龙湖为14.48% ， 均明显高于万科的数据 。
因此 ， 万科业务多元化的效果并没有出来 ， 这条路尚未走通 。
祝九胜也承认 ， “我们当年起步的时候严重低估了转型所需要的时间、可能的挑战、需要建立的能力 ， 当时太乐观了 。 ”
因此 ， 万科借助经营性业务要达成的目标 ， 可能离实现很远 。
有必要指出的是 ， 祝九胜所谓行业触顶增速放缓、毛利率普遍下降的形容也并不准确 ， 他意在为万科业绩开脱的理由并不充分 。
要知道 ， 在行业触顶增速放缓和毛利率普遍下降的情况下 ， 其他头部企业仍有保持20%多毛利率的案例 。
2
成绩：交代尚未达标
对绝大多数房企来说 ， 行业触顶下增速和毛利率普遍下降是现实处境 ， 但这不能成为借口 。
以毛利率为例 ， 仍然有一些头部房企还保持在20%多的水平 。 也就是说 ， 毛利率大幅下降并非全是行业性原因 。事实上 ， 除华润置地和富力地产毛利率同比下滑超过7个百分点外 ， 其他房企同比下滑幅度大都在5个百分点以内 。
此外 ， 根据华尔街见闻的数据进行比较 ， 也可看出万科毛利率下滑较高 。
对此 ， 有投资者认为这跟万科过于保守的财务处理方式有关 。 在中报里 ， 前述所谓物业服务、长租公寓、仓储物流和商业管理的营收和盈利 ， 并没有一个明确的展示 ， 特别是利润率 。
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