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原创 刘晓博
低迷的楼市 ， 开始出现微妙变化：好消息越来越多了 。
此前 ， 我们分析过一些城市的限购令 ， 以及长春的购房补贴 。 现在 ， 轮到珠海和北京了 。
昨天晚上 ， 珠海国税局等发布了调整个人二手房转让个税、土地增值税核定征收率的征求意见稿 。
征求意见稿说：
1、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1% ， 个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5% 。 对拍卖等特殊情形转让的 ， 按相关税收政策规定执行 。
2、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5% 。
3、本公告从2021年11月1日起执行 。
这是什么意思？其实就是给二手房交易降税！
二手房交易里会产生个税 。 按照“个税法” ， “财产转让所得”应当缴纳个人收入所得税 。
“个税法”还规定：利息、股息、红利所得 ， 财产租赁所得 ， 财产转让所得和偶然所得 ， 适用比例税率 ， 税率为百分之二十 。
也就是说 ， 你出售房子的时候 ， 卖和买的差价 ， 在扣除国家允许扣除的成本（比如按揭利息、装修成本）等之后 ， 要按照“所得”的20%缴纳个人收入所得税 。
但实际操作里 ， 没有几个城市严格按照“差价的20%”来收个税 。 之前东莞这样操作过 ， 后来取消 。 目前仍然这样做的城市 ， 只有北京等极少数 。
为什么大家卖二手房的时候 ， 没有严格地按照“个税法”的要求交个税？因为按照20%交税 ， 负担实在太重了 。
为了推进城镇化和经济发展 ， 鼓励大家购买商品房 ， 国税总局在2006年发布了108号文 ， 里面明确：
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证 ， 不能正确计算房屋原值和应纳税额的 ， 税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定 ， 对其实行核定征税 ， 即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额 。
具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素 ， 在住房转让收入1%-3%的幅度内确定 。
也就是说 ， 买卖二手房时的个税 ， 可以按照“差价”的20%交 ， 也可以按照成交价（其实是政府核定计税价）的1%到3%来收 。 前者叫“定额征收” ， 后者叫“核定征收” 。
2006年的这份文件 ， 极大降低了二手房交易里的税负 ， 对活跃楼市起到了重要作用 。 后来 ， 官方一度想在2013年全面恢复“差价20%”的征收方法（为了调控过热的楼市） ， 但最终只选了部分城市试点 。
珠海之前核定征收的税率是2% ， 现在降低到了住宅1% ， 非住宅1.5% 。
举个例子：
假设张先生在7年前在珠海买了1套住宅 ， 100万元 。 现在准备卖 ， 成交价是300万元 。 假设官方给这套房子的计税核定价是250万元（一般低于市场价） 。 假设张先生有30万供楼利息可以扣除 。 那么按照“差价20%”的计税方式 ， 他需要缴纳的个税是：
（250-100-30）×20%=24万元 。
如果按照此前珠海2%核定税率 ， 他需要缴纳的个税是：
250×2%=5万元
按照即将在11月1日执行的新税率 ， 他需要缴纳的个税是：
250×1%=2.5万元 。
可以看出 ， 严格执行“差价20%”税负是非常重的 ， 北京目前二手房交易仍然是这样计税的 。
珠海此次大幅调低了核定利率 ， 对二手房交易的“减负效应”非常明显 ， 每套房至少可以节省2到3万元 ， 豪宅减税的效果将更加明显 。
另外 ， 个人转让非住宅的核定税率也降低了（从2%降低为1.5%） ， 如果你卖出公寓或者写字楼、商铺 ， 就可以享受这个税收优惠 。
此外 ， 个人卖出公寓、写字楼、商铺还会产生“土地增值税”（非普通的增值税） ， 此次珠海新公布的核定税率为5% ， 也是非常优惠的 。
总之 ， 这是珠海楼市一个较大的利好 。
更值得注意的是：珠海是大湾区重要城市 。 而近期楼市调控的基调是：大湾区、长三角都在“压” ， 真正“托”的是此前楼市偏冷的城市 。
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