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9月29日 ， 58同城、安居客发布2021年《9月国民安居指数报告》 。 报告显示 ， 9月全国找房热度回落 ， 环比前月下跌8.3% ， 其中一线城市找房热度环比下跌7.9% ， 二线城市找房热度环比下跌8.5% ， 三四线城市找房热度环比下跌8.3% 。 说明在持续不断金融层面的调控下 ， 楼市保持着降温的趋势 ， 人们买房的意愿也随之降低 ， 有55%的购房者认为政府会继续调控抑制房价上涨 。 从二手房市场变化感知较明显的经纪人角度来看 ， 进入21年来 ， 房产经纪人信心指数持续降低 ， 9月经纪人信心指数为86.5 ， 环比下降7.0% 。
值得注意的是 ， 上述的数据统计发生在楼市的“金九”期间 ， 楼市表现甚至还不如淡季 ， 这是过去没有出现过的情况 ， 说明当前楼市已经在逐渐回归正轨 ， 房地产也逐渐变为普通行业 。 但问题在于 ， 我们走在大街上出现的却是另一番景象：以前的商铺纷纷倒闭 ， 满大街都是房产中介、餐饮店、药店 。 特别是房产中介 ， 以笔者所在的小区为例 ， 围绕小区一圈至少有十几个房屋中介 ， 一条街百米长的街道上有4~5家中介机构 。
随着城镇化的不断推动 ， 城市中伫立起了无数高楼大厦 ， 房屋数量也是与日俱增 。 为了节省时间 ， 我们无论是买房卖房 ， 还是出租承租 ， 都少不了与当地的房屋中介机构接触 。 相较于个人而言 ， 房屋中介机构掌握的资料更加全面 ， 对于当地楼市状况也更为了解 ， 随着市场需求的不断增加 ， 中介的数量也在与日俱增 。 但从最近几年的市场反应来看 ， 房产中介的整体评价在逐渐走下坡路 ， 更是有不少人因为房屋买卖或者房屋出租方面在中介吃了大亏 ， 因此呼吁“取消中介” 。 经过资料整理与实地走访后 ， 发现目前房产中介主要存在以下四个“大问题”：
1、中介服务发展不足
正如上文提到的一样 ， 虽然房屋中介数量不断上升 ， 但整体服务质量却呈现下降的趋势 。 为何房屋中介数量会持续增加呢？主要原因是过去房地产市场迅速发展时期 ， 房屋买卖出租交易频繁 ， 而中介能够从中赚取不少利润 。 公开数据显示 ， 过去五年时间内 ， 国内通过房产经纪机构完成的房屋销售与租赁金额从3.2万亿升至10.5万亿 ， 平均费用率从2.0%升至2.4% 。 曾有一位从事房屋中介机构人员透露 ， 他们这一行属于“开一单 ， 稳半年” ， 成交一套房子 ， 相当于半年的收入 。
但与此同时 ， 由于房屋中介成立门槛较低 ， 出于利益的吸引 ， 许多没有相关经历的投资者纷纷进入房地产中介行业 ， 开办房地产中介机构 ， 正如我们看到的一样 ， 许多房屋中介机构规模很小 ， 缺乏正规的制度规范与内部管理 。 此外 ， 房屋中介的从业门槛也比较低 ， 根据易居研究院2018年发布的数据来看 ， 全国六成以上的房屋中介从业人员是高中文化水平 ， 大专水平不足30% ， 仅有4%的中介人员是本科学历 ， 许多人仅仅是经过一两天简单的培训就直接“上岗” ， 在这样的模式下 ， 显现出了中介服务发展不足的问题 。
2、房地产中介服务存在“阴阳合同”
在房屋买卖交易过程中 ， 许多中介都会建议买卖双方签订“阴阳合同” ， 来达到避税的目的 。 简单来说就是签订两份合同 ， 其中“阴合同”指的是买卖双方真实的交易价格 ， 而“阳合同”则是远低于真实价格的虚假合同 。 表面上看 ， 中介是为客户考虑进行避税 ， 但实际上这类中介是为了尽快促进交易而不顾买卖双方的利益 ， 原因很简单 ， 这样的合同后续往往会出现问题 ， 买卖双方一旦出现纠纷的话 ， “阴合同”是不受法律保护的 ， 并且双方还会面临相应的处罚 。
3、违规挪用客户资金
在二手房买卖交易过程中 ， 买卖双方会交给中介机构相应的购房款 ， 在办理房屋租赁相关的业务中 ， 同样也会交给中介一定的保管费用 ， 而这两方面资金来源 ， 使得房屋中介存在大批客户的资金沉淀 。 由于资金监管不健全 ， 许多违规中介机构会将其与自有资金混合在一起进行相应的投资来产生额外的收益 ， 而一旦资金链断裂而暴雷 ， 那么客户的利益就会遭受巨大损失 。
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