肉眼可见的是成都楼市的转变，可租赁市场却没有像想象中上涨 _成都

【肉眼可见的是成都楼市的转变，可租赁市场却没有像想象中上涨】

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房地产税试点意见即将出台的消息放出后，楼市可谓再一次受到重创，在管控政策密集加持的背后，火了近20年的楼市拐点可能真的已经到来。
之前和银行的朋友聊天，在银行角度最喜欢做的贷款就是房屋抵押贷款。一是因为有明确的抵押物，资产好认定；二是抵押物处置有明确的通路。银行最倾向这种贷款，也喜欢有这类贷款需求的客户，房地产市场火了多少年，银行的房屋贷款就跟着红火了多少年。而现在，并不是因为银行资金不充足，而是受宏观政策调控影响，银行的放贷方向已经发生了根本转变，这对极度依赖杠杆的楼市而言，无疑是一记重锤。
除此之外，过去多年楼市的一路高涨，也离不开中介的推波助澜。虽然在一定程度上，中介帮助供需双方优化了交易流程、缩短了交易成本，降低了信息不对称带来的交易费用，但在利益驱使下，中介有倾向性的助推了房价的上涨。其中，不乏别有用心的中介，采取抱团炒作、哄抬房价、与炒房者共同推动楼市的暴涨，以近10年的数据为例，一线城市的房价普遍上涨数倍，可工资的水平却没有齐步于房价，长此以往，关于房产的民生问题自然显现出来。
而从今年开始，中介被处罚再加上近几个月开不了单的尴尬情况加剧了中介行业的没落，人员流失、门店关门将成为近期中介行业的常态，以成都为例， 3000套不到的交易量，怎么养活如此庞大的中介市场？
可中介还需要继续存活，不少自媒体房产中介博主也纷纷发声：表达坚持坚持再坚持，要继续活下去的意愿，如果新房、二手房交易市场不好做，那么就果断转战租赁市场。建树在之前的文章就分析过，如果新房、二手房交易市场萎靡，那么按照历史经验来看，租金市场一定会活跃起来，毕竟因交易被压抑的居住需求是无法消除的。
按道理来讲，成都的租金市场一直处于低位，应该有较大的成长空间。根据2020年公布数据来看，成都的租售比为1：509 ，虽然看起来比一线城市要好，但要知道成都的房价平局水平在全国来看并不算高，这就从侧面反映成都的租金确实相对较低了。
像成都比较老旧的小区，如果不论居住条件，一环路上建树能给你找出500元月租金的套一，而高新区等核心区域租金可能会贵些，不过单间500-1200 ，套一1500-2000还是能够轻松拿下。
这样的租金从绝对值来看，确实不算高，如果新房二手房交易市场低迷的话，是不是租金很快会迎来上涨的预期。
可事实并非如此，根据数据显示，从全国43周租金数据来看，租金跌幅前三的城市分别为成都、常州、江门，跌幅分别为0.54%、0.46%、0.33% ，其中成都首当其冲。成都的租金从住房指导价发布开始，一直陷入低迷，建树仔细分析，并不意外。
首先，成都租金低迷的重要原因是楼市区域的分化。尽管普7数据公布成都人口已经突破2000万，但工作人口最集中的区域非高新区莫属，相应的租房需求也集中在这里，租金也自然而然最高，而天府新区由于区域较远，生活配套短时间难以跟上，房屋供给大于需求，自然而然也租不起价，至于二圈层其他区域也基本同理。
不过，正是因为五城区、天府新区有大量房租较为便宜的老小区或者人口非稠密区域，如果高新区租金价格太贵，自然租房人口会向这些区域分流，总体而言各区之间属于动态平衡的状态。
其次，真正对租房市场影响较大的政策应该是房地产税试点，如果房地产税试点一旦落地，房东的持有成本极有可能转嫁到租客身上，但从目前放出的消息来看，成都不会是第一批试点区域，自然而然租金上涨的预期也不会很快落地了。
最后，租金高的区域除了工作区域外，就是学校、医院等稀缺公共服务提供区域周围，而这些区域恰好多集中在五城区老旧区域，因住房硬件条件实属简陋，租金市场上卖方也一直强势不起来，供需关系下，自然而然价格也涨不上来。
总之，成都租赁市场并不会在短期一下子火热起来，该摇号的还是在摇号，有刚需居住需求的二手房交易也在进行中，拐点并不意味着转变马上到来，但却意味着楼市预期企稳的良好开端，房住不炒才是关键。

肉眼可见的是成都楼市的转变，可租赁市场却没有像想象中上涨

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