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万科为什么坐不住了？

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万科为什么坐不住了？

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万物云的上市 ， 比外界预期来得更早了一些 。
11月5日傍晚 ， 万科发布公告 ， 决定分拆万物云到香港上市 。
此前 ， 万科对万物云的上市一直三缄其口 ， 在郁亮的计划里 ， 万物云要以城市服务商的角色上市 ， 万物云将是一家科技公司 ， 而并非仅仅是一家物业公司 。
没想到 ， 转变来得这么快 。 在外界以为万物云上市还遥遥无期时 ， 万科却突然踩下油门 。
一向求稳的万科 ， 为什么坐不住了？当下是万物云上市的好时机吗？万物云上市 ， 是要解决公司的燃眉之急 ， 还是再不上市就晚了？
从物企上市风向上来说 ， 当下并不是一个好时机 。
相比前两年 ， 当下物管行业价值回落明显 ， 股价持续回调、市值大幅缩水、IPO破发成为主要特征 。
数据截至2021年11月9日11时
从以上截图可以看到 ， 十大典型上市物企中 ， 市值较年初缩水的就有九家 ， 其中恒大物业市值缩水57.6% ， 绝大部分物企市值缩水了两三成 。
与之相对应的是 ， 今年下半年物企上市步伐明显放缓 ， 且通过率在不断降低 。
【万科为什么坐不住了？】据第一太平戴维斯的统计 ， 7月初至今 ， 递表物企仅有鲁商服务、苏新生活服务、金茂物业、瑞安新天地以及万达商管这5家 。
而在融信服务、德信服务等物企于今年7月上市后 ， 除了京城佳业通过上市聆讯外 ， 近三个月内再未有物企登陆港交所的消息传出 。
同时 ， 多家物企的上市招股书相继失效 ， 其中不乏一些二次递表失效的物企 。
比如海伦堡旗下的海悦生活已两次递表失效 ， 世纪金源服务、禹佳生活服务、中南服务、新力服务、明宇商服、东原仁知等物企 ， 都是递表6个月后失效的 。
在物管行业寒潮下 ， 资本市场能否给万物云一个好的估值仍存变数 ， 毕竟再优秀的个体也干不过行业趋势 。
汇生国际融资总裁黄立冲认为 ， 从估值上讲 ， 当前并非万物云上市的最佳时机 。
不过 ， 若从万科自身发展的角度说 ， 可能真如万物云CEO朱保全所说：“恰逢其时” 。
众所周知 ， 今年下半年 ， 房地产业行情急转直下 ， 美元债违约、理财产品爆雷、信用危机加剧、销售业绩大幅下滑 ， 房企们进入至暗时刻 ， 有多少房企能撑到年底还是个未知数 。
就连一向超然在外的万科 ， 也不可避免的受到形势的影响 。
10月28日 ， 万科发布2021年三季度财报 ， 虽然营收仍然正增长 ， 但增收不增利 。 继半年报净利润下滑11.7%后 ， 三季报更是下降了23.3% 。
现金流方面 ， 截至2021年三季度末 ， 万科现金及现金等价物余额为1386.7亿元 ， 较6月底减少483.2亿元 ， 同比则减少17% ， 这也是两年来的最低纪录 。
万物云未启动上市前 ， 经营和扩张主要依靠经营利润和母公司的支持 ， 并逐步通过“睿联盟”（类似于Uber ， 2020年底已拥有超50家成员企业）等平台方式尽量降低扩张的资金负担 。
同时 ， 万物云还通过换股的方式进行并购 。 2021年8月和9月 ， 万物云先后以换股方式将阳光城旗下物业公司阳光智博、三盛集团旗下伯恩物业收入囊中 。
而从某种角度看 ， 换股并购的方式也有助于降低企业负债率 。
在换股并购情形下 ， 被收购的资产和负债全部并入 ， 收购方无资产流出 ， 合并后主体的资产负债率变化取决于收购前收购方与被收购方的资产负债率的比较 。 若收购前 ， 被收购方的资产负债率大于收购方 ， 则合并后资产负债率升高；反之 ， 降低 。
尽管已经采用了各种办法 ， 但处于急速扩张期的万物云 ， 负债率在物业公司中仍处于较高水平 ， 数据显示 ，2021年上半年其负债率约62.8% 。
对比来看 ， 2021年中期 ， 在港上市的41家物管样本企业资产负债率均值为43.7% ， 万物云高出19.1个百分点 ， 而碧桂园服务仅为40% 。
母公司遭遇行业共性问题 ， 自身负债率又处于较高水平 ， 这不仅使得万物云的扩张步伐受到阻碍 ， 同时也不利于万科整体的稳健发展 。

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