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罕见！青岛官方发文，教大家怎么买房！

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罕见！青岛官方发文，教大家怎么买房！

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我自己原创的文章多是方向性文章 ， 很少涉及买房过程的具体细节 。 有不少朋友是第一次买房 ， 或者是第一次在青岛买房 ， 对于怎么买房、注意事项、交易流程都不是太熟悉 。
恰巧 ， 青岛住建局官网前几天发布了一篇文章 ， 对青岛二手房的交易做了特别详细的介绍 ， 今天分享给大家 。
01 买二手房需要做的功课
买房时需核实的房屋信息包括房屋的实物状况、区位状况和权益状况 ， 了解其是否与卖房人或房地产经纪机构提供的信息一致 。
实物状况包括房屋的面积、户型、楼层、朝向、建成年代、装修、电梯、水电气暖等情况；区位状况包括房屋的位置、周边的交通、学校、医院等情况；权益状况包括房屋及土地所有权性质、出租、抵押（在办理过户之前 ， 需要先行解除抵押）、共有等情况 ， 特别需要注意检查房屋本身是否存在质量问题 。
在正式交易前 ， 买房人要注意重点检查核对以下事项：
一是注意查看意向房源的权属证书、卖房人的身份证明 ， 认真核对卖房人是否与不动产权证书（房屋所有权证）上记载的所有权人一致 ， 如意向房源为共有财产 ， 还要取得其他共有人的书面同意 。
二是了解意向房源是否属于保障房、小产权房等国家限制或禁止交易的房屋 ， 是否存在查封、异议登记等限制交易的情况 ， 如存在则不能购买 。
三是查询意向房源是否具备上市交易条件 ， 是否取得原产权单位或住房城乡建设（房产）主管部门同意上市的意见等 。
四是了解意向房源是否存在欠缴物业费、水电气暖等费用 ， 是否存在贷款尚未结清等情况 。
五是需要了解买房过程中需要缴纳的税费以及由谁负担等 。
02 二手房合同注意事项
签订“二手房”买卖合同主要应注意问题有：
（1）使用国家或省、市住房城乡建设主管部门、行业组织公布的房屋买卖合同示范文本 。
（2）查询房屋的权属状况 ， 了解房屋有无查封、抵押、租赁或是否存在其他共有人的情况 。 共同共有的住房 ， 如夫妻共同共有的 ， 转让必须征得全部共有人的书面同意 。
（3）了解房屋价款、税费支付方式、住房使用相关费用是否结清等 。
（4）明确付款方式 。 对于首付金额、支付时间、付款条件例如先付款后办产权过户还是先办产权过户后付款、余款支付时间等关键事项必须在合同中明确约定 。
（5）明确交房时间、交房条件 。 买卖合同中应明确约定交房时间、交房条件 。
（6）权利瑕疵担保条款 。 出卖人担保其交付的房屋在房屋的权利上不存在未告知的瑕疵 ， 最大程度维护自身权利 。
（7）约定违约责任 。 应明确的违约责任主要有：“二手房”存在瑕疵或不符合上市条件的责任；逾期交房的责任；贷款购房情形下 ， 逾期不配合办理或不办理贷款面签手续的责任；逾期过户或办理户口转出手续的责任等 。
为了避税 ， 签订阴阳合同的行为存在巨大的交易风险 ， 主要有：
一是买房人可能得不到房 。 民法典规定：违背公序良俗的民事法律行为无效 。 签订阴阳合同 ， 损害国家、集体利益 ， 以合法形式掩盖非法目的 ， 法院可以将阴阳合同判定为无效合同 。
二是极易产生交易纠纷 。 “阴阳合同”中约定的房价大多低于实际成交价格 ， 一旦市场波动卖房人反悔 ， 宁愿承担违约责任也不继续交易 ， 买房人将陷入被动 。
三是情节严重的 ， 将构成犯罪行为 。 在我国 ， 订立“阴阳合同”是一种逃税的违法行为 ， 税务机关一旦发现 ， 可根据税收征收管理法对双方偷逃税款的行为予以行政处罚 ， 情节严重的可能触犯刑法 。
03 “定金”与“订金”
定金与订金不一样 ， 且差别非常大 。
【罕见！青岛官方发文，教大家怎么买房！】“定金”是履行合同的保障金 。 根据民法典的规定 ， “定金”是在合同订立或在履行之前支付一定数额的金钱作为履约担保 ， 其数额不得超过主合同标的额的20% 。 给付定金方不履行合同义务的 ， 无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的 ， 要双倍返还定金 。
就住房买卖而言 ， “定金”是买房人在签订房屋买卖合同前 ， 按照不超过房价总金额的20%支付给卖房人的保证金 。 例如一套住房售价为 300万元 ， 买房人支付的定金应不超过 60 万元 。 如果买房人不履行约定的买房义务 ， 则卖房人不予返还买房人支付的定金；如果卖房人不履行约定的卖房义务 ， 则卖房人需双倍返还买房人支付的定金 ， 收取了 60万元定金 ， 需返还买房人 120万元 。

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