21世纪经济报道|蛋壳倒下 租金贷再迎致命一击
_原题是：视频｜暴雷后退市：蛋壳之后 ， 长租公寓还有没有未来？来源：中国经营网北京时间4月6日晚 ， 纽交所宣布 ， 将暂停蛋壳公寓交易 ， 启动退市程序 。 事实上 ， 从2020年11月开始 ， 蛋壳就一直不太平 ， 暴雷丑闻 ， 业主催租 ， 供应商讨债 ， 员工讨薪......终于 ， 上市445天之后 ， 曾经的资本宠儿失宠了 。 中国的长租公寓到底有没有未来？该如何发展？（编辑 李丹）
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作者：钟黛 编辑：李惠琳
蛋壳在寒冬中轰然倒地 ， 让长租行业的金融风险彻底暴露 。
长收短付 ， 高进低出……长租公寓竞速扩张的手段屡屡刷新公众认知 。 其中 ， 以解决租客资金困难为初心的租金贷也逐渐异化 ， 成为长租公寓机构套现的工具 。
最后 ， 蛋壳退市 ， 留下15亿租金贷由银行兜底 ， 40万间房源无人接盘 。
教训过于惨痛 ， 蛋壳暴雷后 ， 政策层对住房租赁的资金监管力度前所未有 。 4月底 ， 住建部、银保监会等六部委联合发布“长租监管7条” 。
业内指出 ， 这是长租公寓市场首个系统监管的政策 ， 也是今年在经营贷管控基础上 ， 房地产市场第二个严管金融市场的政策 。
政策高压之下 ， 长租公寓纷纷下线租金贷服务 。
裹着糖衣的租金贷
直到买房申请商业贷款的时候 ， 微博用户“猫撞”才发现个人征信报告上有一笔未完成的贷款 。
她花了很久查找信息 ， 才发现这笔贷款是五个月前租房时不清不楚签下的 。
当时 ， 猫撞看中了我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”的房子 ， 中介向他极力推荐一款叫“房司令”的软件 ， 说可以在该APP上通过芝麻信用分申请“押零付一” 。
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假设房租为六千元 ， 按照普遍的“押一付三” ， 猫撞需要一次性向租房平台支付两万四千元的租金 。 这对于大部分年轻人来说 ， 都是一笔不小的费用 。
选择“押零付一”只需每月支付6000元的租金 ， 另外再多交一点“服务费” 。 中介称：“就像还花呗一样简单 。 ”
相寓大力推荐的“押0付1”是款典型的租金贷 。 猫撞在与相寓签下租约的同时 ， 还被引导与其合作的金融机构房司令签了一份贷款合约 。 房司令会将全年房租一次性付给相寓 ， 猫撞则需向房司令按月还清租房贷款 ， 相寓按月将房租打给房东 。
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支付期限错配之下 ， 相寓将约11个月的租金握在手中 ， 沉淀下来的资金可用于自身扩张 。 而一个个涉世未深的年轻人就这样背上了租金贷 ， 成为给长租公寓输血的“工具人” 。
猫撞非常气愤：“中介只说有多方便 ， 却刻意不让我知道这种模式的本质为消费贷款 ， 贷款的利息也被包装成服务费 。 "
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为了不影响申请房贷 ， 她只能一次性还清未来七个月的租金贷 。 猫撞的经历有惊无险 ， 更多的年轻人则被租金贷结结实实地坑了一把 。
知乎用户“青莎幽梦”退租时 ， 因没有付给房司令违约金 ， 背上了信用污点 ， 但她并不清楚这件事的严重性 ， 只是发现“芝麻信用没法用了 ， 但也一直没管它” 。
微博用户“亓亓陈”也办理了租金贷 。 寓见公寓暴雷后 ， 资金链断裂不给房东钱 ， 亓亓陈被房东赶出门 ， 却仍要继续还贷款 。
食利者联盟
用租客的信用套现 ， 是长租公寓加杠杆、疯狂扩张路上的畸形产物 。
在“烧钱、冲量、包装上市”的互联网模式之下 ， 长租公寓为了补充流动性极尽所能 。
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以蛋壳公寓为例 ， 财报数据显示 ， 2017年“选择”租金贷的租户比例达到惊人的91.3% ， 随后的两年虽然有所下滑 ， 但仍旧高达75.8%和65.9% 。 截至2019年年底 ， 蛋壳一共通过租金贷套出了27.5亿元人民币 。
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拿到钱的蛋壳大举哄抢房源 ， 其运营的公寓数量从2015年年末的2434间 ， 暴涨至2020年3月31日的41.9万间 ， 其中 ， 2016至2018年复合年增长率高达360% 。
青客公寓同样对租金贷非常倚重 ， 2019年使用租金贷支付的租金比例为65.4% 。 自2020年4月开始 ， 青客不再新增租金贷 ， 2020年全年这一比例下降至11.9% 。
在长租行业爆发的前夜 ， 租金贷平台如雨后春笋般涌现 ， 为后续的公寓数量扩张战提供燃料 。 2015年 ， 58同城等大鳄入局 ， 房司令、会分期、斑马王国、租霸、租了么、爱交子、月租宝、住分期等租金贷产品相继上线 。
其中 ， 房司令与我爱我家旗下品牌相寓达成合作 ， 腾讯旗下的微众银行 ， 是蛋壳公寓的重要合作伙伴 ， 租了么专门向Q房网用户推出了房租分期服务 。
除开业务合作 ， 更亲密者 ， 还有股权连接 。 2016年 ， 房司令获得我爱我家2亿元战略投资 。
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深度绑定之下 ， 双方携手狂奔 ， 长租公寓获得了扩张的资金 ， 租金贷平台通过长租公寓触及到了广泛的C端客户 。
【21世纪经济报道|蛋壳倒下 租金贷再迎致命一击】监管出手
随着杠杆加大 ， 资金链断裂的阴云也悄然飘至长租公寓的上空 。
2017年 ， 好熙家、Color、GO窝等小型长租公寓率先宣布“拆东墙、补西墙”的游戏玩不转了 ， 以破产告终 。
疫情成为压垮长租公寓现金流的最后一根稻草 。 去年 ， 从杭州友客 ， 到巢客 ， 再到广州城璞 ， 集中“爆雷” ， 牵连租客、房东逾万人 ， 涉及资金超亿元 ， 就连刚在纳斯达克敲钟的行业巨头蛋壳和青客也轰然倒地 。
据贝壳研究院不完全统计 ， 2017年至2020年 ， 仅媒体报道过的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓企业就超过100家 。
雷声不绝于耳 ， 让长租行业的金融风险彻底暴露在监管层眼前 。
2月的头四天 ， 北京、深圳、上海三城密集发布住房租赁资金监管通知 。 4月底 ， 住建部、银保监会等6部门发布的“长租监管7条”中 ， “打击租金贷”是重要方向之一 。
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此次政策明确提出 ， 住房租赁企业单次收取的租金原则上不能超过3个月 ， 住房租赁企业不得变相开展金融业务 ， 不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同 ， 不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款 ， 不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进解读称 ， 租金贷被明确严管 ， 而租赁消费贷款依然受认可 。 两者的区别在于 ， 租金贷进入到了轻资产长租公寓企业的账户 ， 租赁消费贷是进入租客的账户 。
政策高压之下 ， 多个利益联盟被冲散了 。
我爱我家中介对《21CBR》采访人员称 ， 在去年的推广活动中 ， 只要有张身份证 ， 就能“0息0服务费”申请租金贷 。 而今年租金贷的利率提高到了5-6% ， 而且租金贷的资格审核与发放明显变严了 。
另一名我爱我家中介称 ， 自蛋壳暴雷以后 ， 她经手的租金贷申请就没有获批的 ， 4月27日 ， 其和房司令业务人员的工作群正式解散了 。
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