接受转型现实主动防范风险( 二 )_：接受转型现实主动防范风险中国人民大

中国保险资产管理业协会资管产品专家委员会副主任委员余浩指出，房地产市场都有它的规律，以美国为例，在发达市场保险机构投资地产的长期平均回报介于债券和股票之间，债券为5%左右，股票为10%左右，房子为7%—8%左右。

地产行业需要长期的资金，保险资金和房地产行业未来合作的空间非常广阔。主要原因是美欧日基本上一百年前就大体实现了城市化，德国在1900年的城市化率已接近80%，柏林的地铁是1900年修的，这些发达国家一百年前已经完成了城市化。我国目前的城市化率为45%（城镇化率57%），未来20年我们的城市化率会逐级提高到70%以上，会随之产生大量新的地产需求及商业需求。尤其在持续的低利率时期，保险资金需要积极地寻找能够持续提供稳定收益和稳定现金流的长期优质资产。从行业惯例和国际惯例来看，全球发达保险市场在不动产方面的投资比例基本上都在15%左右。成熟市场的保险投资在房地产方面有很多合作模式，比如保险资金可以以物权的形式、直接购买的形式、股权形式、不动产房地产基金的形式以及REITS等形式投资不动产。

同时，保险资金投资要依法合规，在投资不动产业务上需要和国家宏观政策、行业发展规律以及整个大的周期相吻合。单纯依赖估值提升和投机套利的商业模式绝对不会是主流，会被市场摒弃。在保险资金和优质企业合作的过程中，保险公司高度关注的是未来能够持续提供创造稳定现金流的资产，比较关注核心地段的商业物业和商业物产的经营。他建议，应研究放开REITS市场，未来的发展方向应该是把不动产市场尽快向透明、公开、可份额交易的证券化方向引导，这也是解决行业去杠杆降低负债率非常好的方式。