楼市新监管风暴：狙击房地产信托，守住3万亿存量底线？( 三 )_：楼市新监管风暴：狙击房地产信托

借助信托的大量资金，二季度开发商在土地市场上掀起热潮。深圳、南京、郑州、杭州等地，高溢价土地频现。尤其是深圳6月24日的史诗级土拍，诞生了三个地王。

中原地产数据显示，截至7月10日，50大热点城市卖地2.14万亿，同比上涨15.9%。土地市场的热度可见一斑。

而高价地的传导效应，也会波及到销售市场，推高房价的预期。这可能亦是监管眼中的“投资投机行为”。

监管一步步升级，对房地产信托的打击是显而易见的。据信托界的人士说，受23号文影响，先前股权投资+股东借款（小股大债）、股权投资+债权认购劣后、应收账款等产品形式已急速缩减。

也就是说，开发商现在能进行信托融资的，只有满足“432”条件的开发贷，以及买地环节的真股权投资，后者大部分可以通过对赌条款的设置，达到明股实债的效果。

并且，信托融资的资金成本也水涨船高，当前信托层面放款的资金成本基本在综合年化13.5%-14%左右，小部分可以做到12%左右。而在此前，像恒大、融创这类房企为交易对手的信托产品预期收益率在7-9%左右。

楼市新监管风暴：狙击房地产信托，守住3万亿存量底线？( 三 )