广州酒家自持房产价值评估( 三 )_：广州酒家自持房产价值评估来源：建id

c) 从属性上来说，核心看第1-10项。其中文昌南路2号及后座，目前为总部办公场所，地处广州核心商业区，第3-5分录与投资性房地产，目前用于公司酒楼经营，地处核心商业区。第6至第10面积比较小。所以拆解来看，具有房地产属性的商业价值的，主要就是这10项。

d) 有一个疑惑一直没有解决，在2018年年报披露，公司将账面原值650万的投资性房地产，划入固定资产，对应的490万摊销一并转入当年折旧。经过合并报表和母公司报表的核对，能够确定是子公司行为，但是投资性房地产就这两处，很明确，一直是记录在母公司报表上面的。不知道这个属会计差错，还是本人未能理解。截止目前，公司也没有给出此项资产划拨的依据。4. 价值评估

从上表原值单价可见这些资产取得都是非常低价的。目前广州市房产成交价格在5-7万/㎡，荔湾区成交均价约6万。考虑资产使用年限，取4万/㎡进行评估，仅评估第1-10项，合计面积：25444.4658㎡*40000元/㎡约等于10亿。以上10亿的公允评估价值，还不含第11-19项。

5. 评估目的和意义的讨论

2018年报披露，公司长期资产（固、建、无、摊等）合计6.6亿，运营资产2.6亿实质相当于是全额无息借款。并且公司2018年披露资产总额25亿，净资产20亿。