2019中国城市发展潜力排名：深北上广稳居前四名( 七 )_：中国城市发展潜力排名：2019来源：泽

2.5 住房供给：一二线城市住房供给偏紧，二三线土地财政依赖度较高

3 市场面：2019年百强城市何时布局最佳？

3.1 榜单概览：发展潜力100强分3档

3.2 量价趋势：部分三四线城市需求明显透支，部分一二线城市成交量有所回暖房价趋稳

3.3 库存去化：西部地区、四线城市总体库存风险较高

3.4 拿地成本：地价房价比总体回落，少数城市仍较高

4 拥抱城市群，把握大趋势

正文

1 研究背景与分析框架：房地产市场进入总量平衡、区域分化的城市群时代

1.1 研究背景：房地产进入新周期，城市发展进入城市群都市圈时代

从总体看，20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代新周期。在需求侧，中国20-50岁主力置业人群规模于2013年达峰值，住宅新开工面积2011、2013年达超过14亿平的双峰，2018年商品住宅销售面积达14.8亿平方米、大概率为历史峰值。按照当前人口发展趋势，中国人口总量将在2024年左右见顶，如后续鼓励生育，见顶时间也最多延迟到2031年。在供给侧，1978年改革开放以来，特别是1998年房改以来，中国城镇居民基本实现从筒子楼到住宅小区，从全民蜗居到基本适居的历史性跨越，全国层面的城镇住房套户比从不到0.8上升到接近1.1，表明住房短缺时代终结。在政策层面，房地产调控思路发生重大转变，逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡。过去20年，中国房地产调控目标在稳增长和控房价之间几经反复，调控思路重抑制需求轻增加供给、重短期调控轻长效机制，调控手段重行政调控轻经济手段，结果房价越调越涨。2016年12月中央明确定位“房子是用来住的、不是用来炒的”，开始提出建立促进房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，房地产调控思路逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡，从全国一盘棋向因城施策过渡，从以商品属性为主向构建强调居住属性的住房制度过渡。