智通编译 | 伟禄集团(01196)否认的这份沽空报告究竟说了什么？( 二 )_：智通编译|伟禄集团(01196)否认的这份

位于深圳市郊的观澜和光明物业主要由零售、商业和办公室以及一些停车场组成。光明物业的写字楼估值很低，收益仅为0.7%。这意味着投资回收时间达135年，是租赁场地剩余使用年限的三倍。

光明物业的商业停车场及观澜物业的住宅停车场均不能出售。据说，观澜物业的停车场比观澜物业所在的伟禄别墅的住宅公寓更值钱。

但更重要的是，林晓辉向公司注入了毫无价值的资产：完工后的商业写字楼空置了两年，零售商场只有一家店铺在营业，观澜物业的停车场租出率仅10%，住宅小区的停车场使用率可能只有20%。公司很难通过这些资产来获取正的现金流。

同样，在2018年，伟禄集团在中国大陆的废金属汇收业务等其它业务的收入增长了近150%，利润增长了5倍。我们对位于梧州公园的伟禄集团工厂进行了实地考察，结果表明，在中国严格的环境法制约下，工厂已经停止运营。2015年-2018年期间，集团来自于中国大陆零部件市场的实际收入仅占报告的4%。

此次资产收购的资金主要来自于银行贷款，到目前为止，林晓辉已经获得了58亿港元的现金，但截至2018年底，公司的净债务为68亿港元，占公司股本的231%。公司的现金只能付得起今明两年所产生的银行利息。

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