城镇化、工业化后期如何提振经济——日本60年经验借鉴( 二 )_来源：李迅雷金融与投资日本在二战后近

房地产的表现：从快到慢再到萧条。日本房地产市场经历了1955-1975年和1985-1990年两轮快速增长。第一轮阶段的核心驱动力是工业化和城市化，但随着进程放缓，房地产整体投资增速大幅下滑，同时大小城市房地产市场走向分化。第二轮快速增长阶段主要是流动性过剩。日本主动刺破房地产泡沫，并于90-91年爆发经济危机，房地产市场一蹶不振。

总结日本的经验，人口红利的不断释放，往往是初期工业化和城市化快速发展的催化剂，房地产市场也跟随人口和经济的基本面而快速增长。当人口的增长逐渐成为瓶颈，工业化和城镇化的快速发展阶段也基本宣告结束，要提振经济必须进行产业升级，房地产市场也会跟随基本面降温。但地产市场受政策刺激的影响也很大，不过刺激往往只能带来一时的繁荣，不能改变人口决定的大趋势。

城市化加速期：人口和工业化的驱动

二战以后，日本的城市化经历了从快速发展到调整、再到稳定的不同阶段。1945年之前，受二战影响，日本出现了短暂的逆城市化，城市化率从1940年高点37.7%降至1945年27.8%。战争结束后，日本经济迅速恢复增长，城市化水平快速提高，1945-1975年的30年间，城市化率年均增长1.6%，大量人口涌入城市，到1975年城市化率达到76%。