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牛市看涨幅 ， 熊市看成交 。 行情向上 ， 无论什么房子都会涨 ， 或者是热门与非热门的简单分化；行情冷静的时候 ， 那些不惧市场成交萎缩的楼盘 ， 才是我们当下值得关注的重点房子 。
当然 ， 我们这种判断是基于投资和房产价值角度 。 市场经济 ， 一切为了交易而生 ， 只有交易才有价值 。 所以 ， 不谈交易只为纯自住的情怀视角 ， 不在本文讨论之列 。 严格意义上讲 ， 二手房的成交数据更直观一些 。 但迫于没有详实且准确的数据来源 ， 只好从新房成交角度分析了 。
【成交，是检验当下连云港楼市的唯一标准】而且 ， 目前市场的杂音太多 ， 宏观楼市成交数据 ， 又不能反映市场真实冷热度 。 所以 ， 我想从微观数据的角度 ， 给大家呈现连云港楼市 。 因为数据整理工程太庞大了 ， 其他地区的市场解析 ， 后续再追踪吧 。
关于本文选择的标的 ， 我想简单说明一下：
1、为什么要选择纯新盘？
方便数据统计和归纳 。 那些入市较早的在售新房 ， 还涉及到存量新房库存 ， 新增预售的网签不能直接等于成交数据 。 此外 ， 市场在售的主力楼盘 ， 几乎都是去年下半年入市的纯新盘 。
2、为什么要选择2021年7月-2022年7月上旬这个时间范围？
去年下半年和今年上半年 ， 是两个市场 。 理论上 ， 选择今年上半年这个时间段 ， 更有参考意义 。 但今年上半年入市的纯新盘寥寥无几 ， 样本范围过小 。 上轮楼市熄火 ， 是从去年九十月开始 。 好在 ， 去年下半年入市的新房 ， 以第四季度居多 。 所以 ， 这个时间段的选择 ， 还是有一定的可读性 。
3、“网签比”的含义？
不谈供应只说成交的数据分析 ， 都是耍流氓 。 供应多寡 ， 才决定成交 。 网签比=网签套数/申领预售套数 ， 网签比越高 ， 实际单盘去化越高 。
好了 ， 我们正式开始本文吧 。 各楼盘网签实际情况 ， 如下图所示：
观岚铭著清盘 ， 水木芳华和金海梧桐苑整盘去化九成 ， 还有少量房源在售 。 明悦天骄、保利时光印象从各自首开至今 ， 卖出了一半 。 “倒挂盘”郁洲书苑和兴业时代广场 ， 实际网签并不如坊间预期——郁洲书苑开盘至今 ， 去化不到八成；兴业时代广场 ， 仅有四成 。
为了便于讨论 ， 从不同方向 ， 再把上图逐一分解：
从月均套数角度 ， 金辉云邸以月均超百套 ， 傲视全城 。 紧随其后 ， 是月均57套的天誉未来 ， 和月均53套的水木芳华 。 这三个楼盘 ， 代表了市区楼市的主流购买群体——总价70万、90万和150万 。 在购买群体预算有限且恒定的情况下 ， 头部价格提高 ， 预算有限群体自然被层层挤出 。
150万是连云港首套房的最高门槛 ， 再往上价位的楼盘 ， 就需要“卖一买一”即置换 。 三年前 ， 150万可以选择市中心和万达板块 。 但现在 ， 新房选择范围已经被挤压到凤凰新城和海州区政府板块 。
90万 ， 三年前代表楼盘是万象新海苑 。 如今 ， 随着海州西北购房门槛整体抬高 ， 90-100万的购房群体 ， 主要有两个选择：海州西、海州南的二手房 ， 以及风头向上的金辉云邸 。
70万 ， 三年前对应楼盘是优步花园 。 随着优步花园、绿地和香江这些同等价位的清盘 ， 天誉未来自然替而代之 。
从板块分化角度 ， 流速最高的三个板块是猴嘴、凤凰新城和海州区政府 。 万达板块 ， 由于两个新盘首开恰逢市场高温期 ， 便不在讨论范围内 。
不论板块价值几何 ， 猴嘴的确是这两三年市场流速最高的板块 ， 主要归咎于这座城市的底盘吧 。 凤凰新城流速高 ， 因为两点：第一点是板块将近4年新房零供应 ， 第二点是苍梧板块火热后 ， 苍梧板块内改善群体的带动 。 不过由于前期供应较多 ， 凤凰新城后续能够保持高流速有待确认 。 海州区政府板块 ， 这三年基本维持一年供应一个新盘的节奏 ， 这个流速算是市场正常情况 。
同一个板块 ， 楼盘表现也截然不同 。 金辉云邸VS天誉未来、观岚铭著VS明悦天骄、金海梧桐苑VS万象紫东城、时光印象VS叶海华庭 ， 占据板块C位 ， 或者产品差异性较强 ， 更符合板块定位的楼盘 ， 往往去化稍微好一些 。
结语：
除却某些边缘板块 ， 市区楼市整体成交还算可以 。 当下 ， 那些符合城市主流购买力 ， 以及聚集更多城市资源以及明显发展预期的楼盘 ， 成交更出众一些 。
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