为什么有人相信房价会一直涨？ _房价

我国的房价快速增长是从1998年房改开始的，国家统计局公布的数据显示，全国住宅商品房销售均价为从1999年每平米1857元上涨到2018年的每平方8544元，年复合增长率为8.36% ，如果使用3倍的杠杆，年复合增长率为24%左右，年化收益率70%左右，可以解释为1999年用1万元投资1套住宅， 2018年卖掉后的收益为13.3万元，这是全国的平均水平，一线、二线城市的涨幅不止这么多。房价为什么会一直上涨，有很多原因。

原因1：城镇化进程推动房价继续上涨

【为什么有人相信房价会一直涨？】下图是我国从1999年到2018年的历年城镇率数据， 1999年我国的城镇化率为34.78% ， 2018年的城镇化率为59.58% ，过去20年我国城镇化率增加25% ，是一大经济奇迹。全国住宅商品房销售价格从1999年每平米1857元上涨到2018年的每平方8544元，年复合增长率为8.36% 。

对比发达国家的城镇化率数据，发达国家的城镇化率在80%左右，我国未来肯定会迈入发到国家行列，大量的农村人口会转化成城镇人口，对比2018年的城镇化率数据，我国还有20%的空间，相当于未来还有2.8亿的农村人口变成城市人口，这部分人口需要大量的住房，为房价继续上涨提供源动力。

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原因2：经济继续发展和居民收入继续上涨，推动房价继续上涨

下图是我国从1999年到2018年历年的GDP ，我国的GDP从1999年的只有9.05万亿元，上涨到2018年的90.03万亿元，年复合增长率上涨12.85% ，全球同期只有中国能做得到，经济的发展会带动居民的收入增长，城镇居民的年工资从1999年只要9000多元上涨到2018年的82461元，过去房价能够增长，核心要素是居民的收入再增加。

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原因3：房地产的投资属性推动房价上涨

很多人从过去房价上涨中实现了财富的快速增长，积累了大量的财富，因为身边大量因买房实现了财富快速增长的例子，受此影响大部分居民都把房子作为避险、保值增值的资产，这些会推动居民继续购买房子，从而给房地产带来源源不断的购买力。

原因4：我国居民的购房情怀

有房子，才有家的样子，这是中国眼中亘古不变的传统！很多人将拥有自己的房子作为毕生追求的目标，而房子作为固定住所，在国人眼中一直以来就是一个安全感系数比较高的因素，不仅是在外漂泊的游子，还是即将面临结婚的女子，都会在第一时间考虑是否所在的城市有没有固定住所，这样才能给他们带来一份安全感和归属感，中国特有的丈母娘文化，大部分丈母娘会要求女婿结婚必须买房， 2010年的一项调查显示，全国仅不足两成的丈母娘面对高房价，表示愿意接受租房女婿，这也印证了丈母娘们间接“推高房价”基本属实，而且中国每年有800万城市新增家庭，这些新增家庭都需要住房。

另外中国特有的户口政策，有了房才能在城市拥有户口的可能性，孩子的上学问题才有可能得到很好的解决。

原因5：供求矛盾推动房价继续上涨

2004年是我国房地产市场和土地市场的转折点。这一年，我国土地出让全面实行了“招拍挂”制度（招标、拍卖、挂牌），这使得土地供应增速大幅减慢。在2005年之前的8年，我国土地出让总面积的年平均增速为28% 。而在从2005至2017年这13年中，土地出让年平均增速仅为-4% ，比前些年下了个大台阶。城镇住宅完工面积增长也走出了类似轨迹，平均增速从2005年前的17%下降到之后的4% ，随着土地和房屋供给增速的大幅下滑，房价增长明显加快。因此可以说，土地和房屋的供给不力是过去十多年来我国城市房价持续上涨的根本原因，地方政府因土地审批的垄断权总是倾向于减少土地供应、推动价格以获得更高的收益，这些是经济规律使然，而且土地的资源是有限的，未来房地产的供给端短板会继续存在。

原因6：金融支持

下图是从1998年到2018年历年的M2货币余额， M2货币余额从1998年的10.44万亿元上涨到2018年的182.7万亿元，增长17.5倍，年复合增长率15.38%；其中大量的货币是流入到房地产行业，是房价上涨的金融基础。

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其他网友观点

过去的房价一直上涨其实核心的原因就是供需因素，我们首先分析一下过去的供需变化。

1、房价取决于供需变化

这个城市的人口不断增加，居住的面积要求不断提高，必然会带来不断增加的居住需求，但是这种需求还不能转换为真正的需求，要转换为真正的需求必然是要有收入作为保障。

所以，不断新增的人口，对人均居住面积的提升，收入的不断增长保障了需求可以变为现实。这是影响需求的三个关键因素。

下面说供给方面的，供给的源头是土地，土地是只能有摘牌挂这个途径，相当于一个城市的土地的供给方其实只有一个，这个大家都知道的，土地的供给如果是可以达到市场的需求的，那么房价就会是稳定的，因为需要多少房子就可以供应多少房子，如果供不应求，那么房价比如是要涨的。100个有真正需求的人去抢购90套房子，那么必然是要把房价上涨到让其中的10个人无法承受，房价上涨才会停止。

当燃了，最后一个因素就是成本原因，钢筋、水泥等建材也是成本之一，但是更大的成本是土地成本，这块土地当时拍卖的价格是多少那么这个成本是会体现在未来的房价上的。面包的价格必然是要包括面粉的价格的。

2、过去20年一直是处于供不应求的状态

过去20年的城镇化是最大的需求来源，过去20年城镇化率从30%上升到60% ，城镇居住人口增加了四五亿人口，这个需求量是前所未有的；

第二个就是人均居住面积的增加，在1978年的时候城镇居民人均居住面积（建筑面积）只有7平米，而2018年已经达到了39平米，其中大部分是过去20年增加的。

第三个就是收入的增加，过去20年是中国经济发展最快的20年， GDP从8.5万亿增加到90万亿。GDP的快速发展，也带来了收入的大幅上升。

这三个因素是造成需求大量供给的源头。

但是供给是不足的，为什么这么说？因为存在限购，如果市场的供应是充足的，就不需要限购，让大家去买就好了，人人有其屋，价格还不高，但是正是因为房子不够，才需要限购，让最有钱，最需要的那一批人去购买。

以上是过去房价一直上涨的原因，但是未来以上几项因素都会大大减弱，所以过去20年从一线城市到县城房价都大涨的事情是不会在未来发生了，未来房价会分化，能够吸引新的劳动人口的城市依然是有吸引力的，但是那些没有产业吸引力的城市，尤其是县城当先的城市，房价的支撑力量是比较弱的，在成本的约束下，即便房价不降，但是要再次上涨是不太可能的。

根据最近的政策变化，未来再次重启对超大城市的城市空间的拓展，支撑以中心城市为核心带动周边城市群，吸纳新的人口，大大支持超大城市对人口的承载能力。而过去数年，限制一线城市的发展，鼓励中小城市、城镇的发展策略已经改变了。