高危工作在哪里找高风险行业

2021年将是房企的“打雷年” 。2021-07-19 17: 34齐鲁微观察文字|百强战略观察家潘
昨天看到远洋运输集团只用一个钱就能收购美凯龙70%的股权，真是令人震惊。
2021年确实是高杠杆房企的“生死之年” 。
今天，“三条红线”的力量还在大力展示！
如今，越来越多的房地产企业甚至百强都开始裸泳了！
出来混，迟早要还的！
做生意，赌博是不能接受的！
2021年，一个房地产企业的视觉“雷霆之年”！

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少数房企爆雷，对行业未必是坏事。一些赌博性强、管理不善的房企将被淘汰，留下一些征地稳定、竞争力强的房企，这对于一个超级行业来说，也是一次“进化洗牌”和“血淋淋的教训”！
毕竟，每次调控后，中国都有一批房企死亡，然后政策放松后又新增了一大批房企。10多年过去了，还是有六七万家房企！
毕竟在一个行业过了20多年的好日子，是时候“真正”调整一下了，这对行业有好处！
说实话，为什么说2021年是房企的“打雷年”？为什么是2021年？为什么是“雷年”？今天老潘就不谈美凯龙的销售了。先说说为什么2021年成为房企的打雷年。这是一个比较“行业级”的讨论！
从核心三个问题说起。
一、为什么是雷爆年？
二、哪些房企正在爆发？
三、爆矿房企有什么特点？
原因1
【高危工作在哪里找高风险行业】2021年雷爆罕见:能级高、量大、频率高。
什么是“雷爆”第一？
磊本是一个网络流行语，一个金融术语，意思是企业因逾期付款或经营不善而未能支付投资者本金和利息。
为什么2021年是房企的“打雷年”？是2021年爆矿房企“高能级、大批量、高频率”的核心。
一是炸药矿山企业的能级越来越高。
过去，爆雷房企主要是中小房企。2021年，仅仅半年后，有迹象表明大家伙也违约了。
也许，没有结论说房地产大到不能倒！
比如过去2018年的洪钟股票等。2019年为三生鸿业、伊尹集团、颐和地产等。，均为中小房企；但自2020年以来，一直是傅生、泰和等100强中型房企之一，到2021年已实现升级。比如2021年第一雷就是十大房企之一的华夏幸福，债务逾期，涉及52.55亿本息，而华夏的底牌是可用资金只有8亿元！
随后，前两大房企、前地产冠军恒大集团也出现票据违约，恒大也确认违约。恒大表示，集团高度重视，为个别项目公司安排支付了极少量的商业票。然后还包括蓝光债券违约，也是千亿级房企。
二是半年雷爆次数多。
截至2021年5月底，有违约风险的房地产公司有12家，涉及债券51只。比如华夏幸福、泰和、协鑫源创。同样的事情也已经发生在公司销售的阶段，比如广西的兄弟张泰，海洋地产以40亿元收购了美凯龙70%的股权。保利地产拟收购北大资源。比如同样令人垂涎的苏宁地产！

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来源:中证鹏远
三是雷爆频率高，发生连环爆炸。
类似华夏幸福，违约不再是一次两次。截至2021年5月，华夏幸福和泰禾集团分别发生8次债券违约，累计违约规模达100亿甚至200亿，协鑫源创违约3次。

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来源:中证鹏远

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原因2
债务偿还最高年限:2021年是房企债务到期的“高峰年” 。
2021年打雷年是什么原因造成的？
最直接、最关键的外部因素之一，就是2021年是最近5年的负债高峰！
通俗地说，2021年房企的债务规模和债务压力最大！
数据对话
2019年房企负债6888亿，
2020年，房企负债8795亿，
2021年将达到房企历史偿债规模的极值，债务偿还总额将达到12822亿元！
具体来看，仅2021年上半年就高达6990亿元，而2021年下半年更是高达5832亿元，一年半相当于2019年的负债总额。

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资料来源:真实数据
但2022年后，房企总负债将下降，再次收缩。目前包括RealData在内的多家机构预计，2022-2023年债务偿还规模将保持在8000亿元以上。

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换句话说，最近五年的2021年是房企偿债最高的一年！
原因3
高杠杆:部分房企过于赌博，盲目寻求国家大扩张。
2021年总负债是房地产最高的一年，但不是关键。
关键是对于房企来说，个别房企的负债过高，杠杆过于苛刻。
相反，对于一些相对稳定的大型房企，虽然负债总额绝对值不小，但负债率在三条红线以内。所以今年很多百强总裁都跟老潘说，不是大房企，不是小房企，而是百亿、百亿的中型高杠杆房企。
现在，他们甚至在内部反思，当初为什么要放大杠杆冲1000亿元？尽管销售额名义上突破了1000亿元，但企业却陷入了现金流危机。
为什么赌博太重？在老潘看来:“3分是在楼市的旧“周期潜规则”，7分还是房企的贪婪赌博。”
比如过去20年，中国房地产市场一直处于三年周期，上涨三年，调整一两年，然后螺旋式上升。很多房地产企业的土地上都有“土地图腾”，都希望下一个周期能够解决。即使你拿了地王，你也不怕。
在这样的三年周期中，带着土地红利的预期，房企敢于借钱、高负债赌博，哪怕是高杠杆。
典型的例子是2009年的平仓，2014年的触底反弹，以及2016-2018年的大反弹.....三年周期的无数诱惑，使得房地产企业拿地甚至赔钱，房东也拿了。这些高杠杆房企都是在赌全运会，在低迷期不断加杠杆，每次都全身心地投入到赌博中，结果其实会创造奇迹！当时王健林也总结:没有清华北大那样胆大包天！
另一方面，信用债当时也在“助力”——2015年下半年开启牛市，机会很多。随着2015年三四线的普及，很多房企用自己的实体进行了大规模的信贷融资。
其实就房企而言，单纯的项目开发很少面临公司违约的风险，最可怕的是站在企业层面放大杠杆的信用债，这是未来压垮众多房企的最后一根稻草。
在这里，老潘也提醒我，信用债是一个自由开放的市场，有两个特点。
一是高度市场化。一旦出现违约，就会公之于众，尽人皆知。第二，房企一旦出现问题，投资者就会跑得无影无踪，这使得后续债券的再融资非常困难。
所以信用债一旦违约，就会影响连锁反应，会有自动放大效应。比如评级下降，融资受到双重限制，一线产品销售疲软...最后形成多米诺骨牌效应！

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多米诺效应
原因4
新增融资大门严控，难“借新还旧”！
其实房地产，尤其是内地房地产，是高负债行业，自然是资金密集型和金融性的，自然是高风险行业，所以房企近20年的高利率也可以说是匹配高风险！当时高杠杆风险只是因为外部市场的好行情没有爆发。
过去，房地产的日常投资和经营自然严重依赖外部融资，尤其是住宅开发模式，全部是买卖，买卖，全部是滚动开发模式。所以企业规模越大越累，堆积的债务也就越高。
然而，住房的滚动发展，尤其是高杠杆、高负债的发展，也在房企内部形成了一种博弈规则——即有可能不断“借新债还旧债” 。
所以，即使高杠杆、高负债，我们也不怕。只要能不断借钱，而且企业本身越做越大，就更容易升级评级。最后，新债的融资成本在逐渐降低，用新债还旧债还是挺舒服的。
但问题是这样的游戏在2018年后将开始面临挑战！
也就是说，2018年之后国家开始“去杠杆”之后，信托开始被严格管控之后，尤其是2020年三条红线收紧、融资规模受限之后，房企“借新债还旧债”的游戏开始不再玩了。
比如2020年10月，一个典型的例子就是房企发行的新债规模与到期债务开始呈现负“剪刀差”，即新债整体规模小于偿债规模。
即单个月内，自2020年11月以来，房地产净融资为负的情况持续出现。
据CRIC不完全统计，2021年上半年100家典型房企融资金额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，为2018年以来最低水平！
借新债还旧债不能玩！
而且，这还是总金额。很多新发行的债券都是优秀健康的房企。真正的债务违约之后，房企债券的再融资乃至整个融资都将面临断崖式的收缩。
以太和为例。整体来看，2020年泰和集团新增贷款规模不足20亿元，但2021年一季度没有新增贷款。比如三条红线后，类似优秀房地产公司龙湖的高管表示，没想到龙湖的银行信贷“不降反升”！
此外，金融行业的游戏规则是，一旦企业面临哪怕一次违约，想要再融资就将面临巨大考验。
毕竟对于金融机构来说，他们总是锦上添花，却很少“雪中送炭”！
原因5
自身造血困难:盲目投资，周转慢，销售支付困难。
如果债务高，杠杆高，融资现金流因国家去杠杆化而变得越来越困难，那么房企只有一条路可走。也就是说，通过各种手段，主动快速“自我造血”！
但此时此刻，房地产企业寻求发现，自我输血更加困难！
也就是“外患”的压力只够第二次，原来的“内患”让自己更惨！很多人说，2021年生活好不好，要看2018年和2019年拿了多少高价地！
老潘总结说，自我输血的所谓“内忧”，其核心有四痛。
第一，在过去，除了不赚钱或赚钱少之外，能够在此刻还钱就是“救命” 。但是过去，过去高杠杆买了一些资产过度的土地，比如商业地产，占比很大，比如很多文化旅游小镇项目...最终，现金被存放在持有的资产中，无法取出。
第二，过去征地也是一场赌博，征地质量也是一个问题。比如大量高价土地被收购，高端产品降解速度太慢，遇到限价，最终现金流回流率不足。比如我拿了一些三四线的地。结果销售疲软，收钱更加困难。
三是过去土地过于有限集中在一个区域，布局高度集中导致销售存在系统性风险。
比如华夏幸福就是京津冀都市圈的精耕细作。工业新城模式的巅峰资本高不可攀。受政策调控以及华北地区经济增长和需求减少的影响，整个现金流承压。
在此，老潘也提醒，区域深耕当然是好事，但作为一家中型房企，单独局限于一个区域深耕也会遭遇局部系统性风险！
类似华夏幸福，类似滨江杭州，占比高达70%，80%将或将要面临局部系统风险！
四是经营乏力，周转慢，缺乏高周转能力。也有很多房企比较“强投入、弱运营、弱运营”，容易导致产品周转慢、销售乏力、最终现金流恢复正常时间过长。
事实上，高负债、高杠杆未必会导致房企爆发，融创孙宏斌也多次强调，即只要房企销售能力足够强，支付能力厉害，且负债率大于1，其实房企还是不会爆发的。
当然，这是对的，但问题是，楼市容易涨，但市场很难调整，也不是所有房企都像融创一样有强大的销售能力、产品实力和还款能力。而且，并不是所有房企都像碧桂园一样，能高周转、快付款，钱在碧桂园一年又一年的转来转去。
综上所述，当房地产企业“内部”财务杠杆高企、盲目全国扩张、误征地、被地王征地、周转不灵、项目基础差、团队薄弱时，一旦遇到“外部”强调控、低杠杆、三条红线、两个集中度、持续严格限价等外部困扰，企业整体自然会形成“内外困扰”和“爆雷违约” 。
这也可能是下一个即将爆发的房地产公司的“画像特征”！
总结
有人开玩笑:面对雷爆的浪潮，泰禾可能刚刚起步，华夏幸福只是加速器，蓝光甚至可能都不是过客，恒大只是一场闹剧...但2021年下半年，可能仍有房企面临生存的挑战和不得不“爆雷”的风险！
如果你出来，你就得还钱。如果是企业，还是要向万科学习。如果市场很好，你应该小心风险。如果市场非常糟糕，你应该保持信心。
没有一个行业，所有企业都能活得好，有的好，有的差，既有差异化，又有集中度。只有当一个行业走向常态和成熟！
做一个安心的长住公司，停止赌博！