住投分离是近年房产投资的流行语 。
它指把居住目的和投资目的分开考虑 ， 从而确定选筹 。
住投分离是希望花同样的钱或首付 ， 通过杠杆作用 ， 赢得更多涨幅收益 。
举一个其他自媒体上的例子 ， 同一个楼盘同一栋 ， 中高层南向挂价800万 ， 低层北向挂价700万 。
如果自住 ， 嫌700万居住体验不够好 ， 去选800万 。
如果纯投资 ， 去选700万 ， 因为这样首付更低 ， 至于到时涨幅 ， 同一栋楼南向涨30% ， 北向27% ， 整体收益率还是700万的更好 。
重要的东西往往没有说出来 ， 这个例子的问题在哪里？
不在买入 ， 在退出机制 。
卖的时候 ， 你会发现同小区北向有10套挂盘 ， 相互压价踩踏 ， 而南向的房子只有两套 ， 而且其中一套的装修和楼层都极差 ， 品相及格楼层及格的南向只有一套 。
不同的稀缺度 ， 意味着不同的退场难度 。
及格的南向 ， 可以轻而易举完成加价退场 。 而北向若想清仓 ， 业主或许还要多想办法才能卷出头 。
不同稀缺度对应不同离场收益率 ， 南向涨30%北向涨27% ， 这个是拍脑袋 ， 还是里头另行设置一些前置条件没说？
“住投分离的投资回报划算！”这种说法是要打问号的 。
为什么管家公司热衷培育“住投分离”的理念？
管家公司的本质是中介 ， 无论如何包装IP ， 最终目的是促成交易 ， 图的是交易佣金 。
有足够多的筹码给消费者选择 ， 才能更快更多的促成交易 。
住投分离的说法 ， 可以让筹码数量大增 。
在核心区 ， 能达到自住水平的房子 ， 和仅达到投资水平的房子 ， 两者的挂盘数量可能是1:5 。
如果拿核心区和郊区、老化区一起比较 ， 值得自住的房子 ， 和仅值得投资的房子 ， 挂盘数量可以会进一步拉大到1:10 。
管家公司怎么可能放弃更多的筹码数 ， 让自己处于被动 。 最划算的做法还是名正言顺的增加“合格”筹码的数量 ， 以尽可能多的促成交易 。
住投分离的本质是什么？
买房子的终极目的 ， 不就是为了更好的满足居住需求吗？
住投分离的本质 ， 是减少自己的主仓 ， 增加自己的副仓 。
不同级别的仓位 ， 对买入算力的要求完全不一样 。
主仓考虑地段和生活配套、考虑产品、考虑学位 ， 所有的要素要叠加在一起死算再死算 。 它是“既要又要还要”模型下的最优解 。
主仓关乎家人幸福 ， 关乎投资生死 ， 走错一步 ， 接下来整个盘子会步步不顺 。
副仓当然也关注地段产品学位 ， 但人的算力毕竟有限 ， 当标的降级为副仓对待时 ， 考量更多的是租客素质、出租难度、月供压力等这些居住层面次一级的要素 。
正是因为对主仓要求更刁更苛刻 ， 才能经得起变化市场的不断捶打 。
市场共识不断变化 ， 融合了更多新晋购房主力的审美和想法 ， 只配置了副仓算力盘下来的房子 ， 最有可能被市场揍得满地找牙 。
套用马斯洛需求层次理论 ， 主仓需求接近金字塔底部的基本需求 ， 而副仓需求则是金字塔的上部富余需求 。 基本需求会被人性先满足 ， 而位置不一样 ， 方法论就完全不一样 。
主仓需求必须得到最大化、最满足 ， 家庭资产配置才不会走歪 。
换句话说 ， 增加副仓的前提 ， 就是主仓得到充分满足 ， 筹码已经是能力范围内的顶级 ， 短期内再升阶无望 。
或者说 ， 现在全力打造的副仓 ， 就是三五年后时机成熟时的主宅 。
一个投资者不应该为了省力 ， 而去用力发展副仓 ， 忽略主仓的成长性 。
一个老板 ， 如果自住颐德220 ， 并持有广粤195 ， 他配置重点应该是去蹲一套更高级别的广粤304（如果不怕未来隧道噪音） ， 而不是去降维打击地段偏弱的天悦197 ， 虽然两个小区稀缺度都是真正且持久的 。
向上更难更对 ， 向下更易更不划算 。 向上实操还是向下实操对大方向而言有天壤之别 。
一个上班生活、小孩读书都待惯天河北的高薪人士 ， 如果自住芳草园116 ， 他配置重点应该是努一把力去够一够峻林139 ， 让自己的邻居水平和生活环境再上一个档次 ， 而不是随大流投资一套完全不相干不能自住的美林湖102 。
什么是相对正确的姿势？
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