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澎湃新闻|成功应对了新冠疫情的文在寅 能否化解首尔房价危机？

在韩国经济经历飞速发展的时代，房地产投资凭借其高额的回报率成为了韩国投资者的首要投资选择，高额的租房定金（通常为房子价值的70%）和传贳制度成为了房东进行获得资产净利润的重要条件 。然而，飞速上升的房价和高昂的定金迫使许多年轻人离开大城市，或者选择背上高额的贷款 。同时，一旦房东投资失败，租客就会失去所有的定金，而那往往是租客一生的积蓄 。另一方面，在文在寅政府努力通过税收遏制房价上升的同时，许多韩国家庭却表示房地产是他们的主要投资，贸然降低房价必然会引起民众的不满 。因此，如何通过合理的手段抑制房价疯涨，同时解决人民对于资产流失的不满，将会成为文在寅政府的一大难题 。澎湃新闻|成功应对了新冠疫情的文在寅 能否化解首尔房价危机？
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韩国首尔汝矣岛汉江公园
在担任韩国总统的三年半内，文在寅经历了很多重大事件：消除了2017年潜在的战争威胁；在2018到19年间，推进了唐纳德·特朗普和金正恩的三次会面；并在2020年成功领导人民针对冠状病毒采取了有效的应对措施 。但是这一回，他的团队也许终于碰上了棘手的问题：首尔的房地产市场 。
房地产在每个国家都是一个敏感的政治问题，但在首尔，这个问题是爆炸性的 。由于缺少其他的投资选择，韩国的财富流入房地产市场的程度异常之高 。韩国的国内股市尚可，但并不理想：财阀集团在整个市场中所占的份额过多（截至2020年3月，仅三星电子就几乎占了整个韩国综合股价指数市值的34％），因此投资者很难获得稳定且多元化的投资 。同时，财阀公司的治理问题也一直存在着，该问题可能会导致公司操纵股价，进而削弱公众投资者对韩国股市的信心 。在国外投资，尤其在炙手可热的美国股票市场上进行投资，越来越受到韩国投资者的欢迎，但由于对美国股市的不熟悉以及汇率波动，使韩国投资者的回报变得难以预期 。
相反，房地产是直观的：这一市场是肉眼可见的，不会凭空消失，并且其价值不会像股票一样转眼清零 。韩国的投资者已经总结出了一套对房地产进行成功投资的公式：（值得投资的房产需要）位于市中心，周围有方便搭乘的公共交通，这些条件似乎非常明确，尤其是考虑到韩国有一半人口居住在大城市中 。韩国投资者还记得，在1980年代韩国经济开始爆发性增长时，首尔的优质房地产所带来的“传奇”回报 。1977年，一套位于江南区中心，狎鸥亭的1000平方英尺的公寓约为14000美元；到了2020年，同一套公寓的价值已经超过200万美元；其净回报率为14286％，在43年间的年化回报率为330％ 。在这样投资情况下，2019年的数据显示，有超过85％韩国家庭财富中包含非金融资产（主要是房地产） 。相比之下，截至2016年，美国家庭财富中只有35％属于非金融资产；而截至2015年，拥有非金融资产的日本家庭占43％ 。原因是美国和日本家庭倾向于以金融资产（例如股票和债券）而非房地产的形式持有财富 。
韩国独特的传贳制度让投资房地产变得更加容易 。对于不熟悉这套制度的人来说，这套制度似乎有些荒谬：在租期（通常为两年）中，房客要向房东预付一大笔定金，通常是房子价值的70%左右 。租客不向房东支付任何其他款项，房东在租约结束时退还全部押金 。实际上，房东是从房客处借钱，而不收取任何利息 。房东不会在每个月收取租金，而是在租期中通过投资借来的押金来赚钱 。这种不同寻常的制度是韩国的快速增长时期的产物，这是对无法进行可靠的信用检查、无法指望房客定期付款，以及高得离谱的资本回报率时代做出的回应 。在20世纪60年代，韩国一年期存款的典型利率远高于20%，房东仅仅通过持有一笔钱，就足以收获优秀的回报 。时至今日，传贳仍是房地产租赁的主要形式，今年6月的数据显示，首尔71%的租赁交易是基于传贳制度 。
随着韩国经济成熟，银行利率下降到现实水平，聪明的投资者想出了一种从传贳金中获得回报的新方法：再投资房地产 。例如，一个有投资野心的房东可以先找一个传贳租户，让他先交35万美元的定金，然后再花15万美元（相当于房价的30%），（支付首付）买下一套价值50万美元的公寓 。两年后，在租赁结束时，房东可以以60万美元的价格出售公寓（对于首尔蓬勃发展的房地产市场，这是一个合理的升值速度），偿还租户的存款35万美元，并获得10万美元的盈利 。对比两年的初始投资（15万美元），房东的回报率约为66% 。这种做法后来被称为“空房投资”（gap investment），有投资欲望的房东会对多处房产进行这样的投资：同样的例子，但他们会用从另一名租户拿到的35万美元的订金，去购买价值116万美元的第二套公寓，然后再让更贵的公寓实现增值 。近年来，激进的投资者在数以百计的房屋中实施这一计划，创造了一个极其危险且完全不受监管的金融生态系统 。一旦房地产市场出现低迷，房东的破产就会使成百上千人的传贳金（jeonse）化为乌有，而传贳金通常是租客一生的积蓄 。例如，在2019年6月，一名房地产投资者在实施投资套利（指房产价格与传贳金之间的“差价”，通常为30%，但也可以在10%到40%之间波动）计划中，购买了首尔江西（Gangseo）区280套房子，并在之后破产，这毁掉了他租户一生的积蓄 。即使该体系按照预期运行，也已经存在推动房价不断上涨的推动力，以防止传贳系统的消亡 。

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