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中国证券报@长租公寓企业频陷“爆雷”危机 多地发文规范租赁市场

长租公寓企业“爆雷”风波不断 。 近期 ， 作为长租公寓头部知名企业的蛋壳公寓接连传出拖欠供应商账款和房东租金等负面消息 ， 引发市场热议 。 而随着年末务工人员返乡潮临近 ， 租赁市场逐步转入淡季 ， 对面临资金压力的长租公寓企业而言无疑雪上加霜 。 11月以来 ， 以深圳、南京、佛山为代表的多个热点城市发文规范租赁市场 ， 有望扭转气氛压抑的租赁市场 。
形成资金沉淀
中国证券报采访人员梳理发现 ， 近期部分知名长租公寓企业频频陷入拖欠员工工资、租户排队退押金、深陷流动性危机、或将宣布破产、App瘫痪、管家失联、拖欠供应商货款、连续被列为执行人等负面风波 。 同时 ， 有租客爆料 ， 交了房租 ， 但长租公寓企业却未将房租付给房东 ， 导致房东收不到租金赶走租客 ， 而租客的钱也没法要回 。 还有的因平台拖欠房东房租 ， 被房东以断水、断电、断网等方式驱赶 。
面对多家知名长租公寓企业面临的“爆雷”风波 ， 景晖智库首席经济学家胡景晖指出 ， 由于公寓与业主是月付或季付 ， 而对租客则是半年付/年付 ， 支付的时间差形成资金沉淀 。 在租金贷的加持下 ， 很多长租公寓运营商要求租客年付租金 ， 甚至更长 ， 一次即可沉淀至少13个月的资金 。 而提供租金贷的贷款公司通常并非正规银行 ， 都是一些网贷公司或非正规金融机构 ， 放大了风险 。
胡景晖强调 ， 将一年内要付出的房租(短钱)用于企业的滚动发展、装修装配等 ， 这类投资在财务处理上通常至少需要用36个月进行摊销、折旧 ， 也就是将一年要付出去的钱做一个三年周期的投资 ， 注定要变成庞氏骗局 。 一旦没有新的租客进入 ， 通过租金贷的方式超付房租 ， 没有新的投资人提供资金 ， 长租公寓企业的现金流就会断裂 ， 进而出现爆仓、跑路等问题 。
胡景晖称 ， 与此同时 ， 我们也看到了行业的积极一面 。 2019年12月25日 ， 住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》 ， 今年5月 ， 中国证监会、国家发改委等联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》 ， 多个地方政府开始对租赁市场加以整顿 ， 以及住建部对即将出台的《住房租赁条例》开始征求意见 。
多地强化监管
中国证券报采访人员梳理发现 ， 近期多个地区发文规范租赁市场 。 其中 ， 不乏热点一线城市的身影 。
深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》(简称《紧急通知》) 。 其指出 ， 部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题 ， 已经引起政府部门高度重视和社会密切关注 。 住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式 ， 哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益；住房租赁企业应充分意识到采取“高进低出”“长收短付”方式进行市场扩张 ， 从而引发资金链断链的经营风险、法律风险 。 同时 ， 住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款 ， 不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款 ， 不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同 。
在建立健全纠纷调处机制方面 ， 《紧急通知》特别指出 ， 压实住房租赁纠纷处理主体责任 ， 住房租赁企业应当建立租赁纠纷处理机制 ， 及时受理房屋租赁投诉 ， 妥善化解与相关当事人的纠纷 。 住房租赁企业与房屋权利人或者承租人的房屋租赁纠纷无法协商解决的 ， 应当通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决 ， 不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人 。
除深圳外 ， 以南京、佛山为代表的多个地区近期也发布了针对租赁市场的规范性文件 ， 在调控租金水平、存量房改建等层面进行了规范 。
调控租金水平方面 ， 11月19日 ， 佛山市南海区住建水利局发布关于公开征求《佛山市南海区2020年房屋租赁市场指导租金标准项目》和《2020年南海区公共租赁住房租金政府指导价评估项目》成果意见的公告 。 公告显示 ， 佛山市南海区定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平和公共租赁住房租金政府指导价 。 培育和发展住房租赁市场 ， 支持住房租赁消费 ， 逐步建立购租并举的住房租赁制度和建立健全住房保障制度 ， 多渠道逐步解决中低收入家庭住房困难 ， 促进住房租赁市场的健康发展

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