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从成交为王到服务为王 。
文丨华商韬略 李 君
中国的房产中介 ， 正式步入“服务为王”时代 。
【“争议”房产中介】
回顾中国过去20年的房地产发展史 ， 繁荣的房市快速解决了老百姓的住房需求 ， 也侧面带来了房产中介行业的兴起 。
伴随着行业的发展 ， 一些房产中介依靠信息不对称赚到了快钱 ， 也因为“吃差价”等问题带坏了整个行业的口碑 。 消费者的房产交易体验 ， 究竟是因为房产中介变得更好还是变得更差 ， 这种争议伴随了行业迄今为止的整个发展进程 。
8月18日 ， 由杭州市住房保障和房产管理局主管的杭州市二手房交易监管服务平台推出“个人自主挂牌房源”功能 ， 为杭州二手房自主交易提供了官方新渠道 ， 在全国二手房市场和房地产中介行业引起广泛关注 。
而在此之前的7月 ， 也有一个重磅政策 。 八部委联合出台文件 ， 争取在三年内为老百姓呈现出一个风清气正的楼市市场 ， 有望建立健全楼市发展的长效机制 。
▲住建部等八部门发文
相关政策的频频出台 ， 再一次挑起了人们对房产中介价值的讨论 ， 一时间众说纷纭 。
“苦中介费已久”的消费者一片叫好 ， 也有人“站中介” ， 认为“一个信息交换的平台 ， 无法取代中介所能提供的价值” 。
与此同时 ， 中介行业本身也在经历变化 ， 新世代的房屋买卖者对消费体验有了更高的要求 ， 整个行业都面临着升级挑战 。
接二连三的变化 ， 左右不一的舆论 ， 让不少从业者“慌”了 。
【好中介依然是刚需】
国家会“一刀切”中介吗？
杭州此举 ， 在全国具有创新和引领作用 ， 但从中国国情来看 ， “取代中介”言之尚早 。
很多人对此交易平台的构想很理想：通过官方挂牌、房东直售 ， 买卖双方“手拉手”交易 ， 从而节省一大笔中介费 。
但现实情况要复杂的多 。
建设个人交易平台 ， 是政府的一种便民举措 ， 房屋业主自然可以在此挂牌 。 对市场来说 ， 也多了一种获取房源信息的方式 。
不过买房不是买菜 ， 动辄牵涉百万级的资产 ， 卖方希望抬价 ， 买方也不愿意吃亏 。
目前市场上业主的挂牌价一般都高于成交价 ， 溢价率达到5%左右 ， 买家依靠自己谈下价格的成功率并不高 ， 如果是亲友间就更加碍于面子 。 因此需要专业中介多次带看对比、从中谈判斡旋 。
以杭州的实际情况来看 ， 相比于1.5%的实际中介费 ， 如果买家想多省钱 ， 跟房东直接交易并不明智 。
而且 ， 中国房产交易采用多家委托 ， 业主不仅可以委托多个经纪人 ， 且挂牌价基本属于口头约定 ， 没有法律效力 ， 这就会为之后的交易留下风险 。
直接交易还埋下了最大的雷：一旦出现交易纠纷 ， 比如出现产权不明晰等问题 ， 买家和卖家没有经验 ， 缺乏抗风险能力 ， 最终“省小钱亏大钱” 。
贝壳研究院9月23日发布的《2021住房消费品质服务报告》显示 ， 近年来 ， 全国范围内住房消费相关投诉数量呈波浪式上升趋势 ， 交易环节产权、使用权与资金安全问题仍是难点 。
▲2021年贝壳合作经纪公司二手房发生投诉问题TOP10来源：贝壳研究院
这也是大中介品牌的比较优势 ， 除了信息发布和促成交易 ， 如果涉及按揭贷款、产权调查等 ， 他们可以提供多种承诺保障 ， 为风险兜底 。
现实中 ， 消费者面对的问题纷繁复杂 ， 比如林女士就遇到过这样的问题 。
她怎么也想不到 ， 自己千挑万选 ， 花了三百多万买下的房子 ， 却在交房后发现是“事故房” 。
今年年初 ， 林女士通过上海链家购买了一套二手房 ， 却在装修时从邻居口中得知 ， 之前有人在这套房里意外去世 。
她一下子懵了 ， 在链家经纪人的陪同下去拜访物业、居委会等 ， 却均被告知不清楚 ， 显然是前业主刻意隐瞒 。
之后 ， 上海链家协助林女士进行诉讼 ， 通过派出所查询得到证实后 ， 垫付其房屋原始购入价格及税费等购房成本合计三百多万 ， 并退还她全部佣金 ， 另外还承担了她在此期间租房等损失 ， 总计400余万元 。
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