在此基础上 ， 安居客想要维持收入 ， 必须维持高流量 。
公司采取的办法是重金购买 。 财报显示 ， 2018至2020年安居客的销售和营销支出占总营收的比重分别为42.7%、39.2%和44.6% 。 在公司2020年的销售及营销费用中 ， 34.5%用在了获取流量上 。
同期 ， 安居客广告及营销开支在总营收中的占比分别为22.09%、21.45%、29.49% ， 整体呈上升趋势 。 2020年安居客广告及营销支出达23.73亿元 ， 远远超出了同年19.55亿元的净利润 。
受此影响 ， 公司净利润率逐年下滑 。 报告期内 ， 安居客净利润率分别为30.7%、30.4%及24.3% 。 公司预计 ， 随着竞争加剧及寻求扩展现有市场的业务 ， 公司营销工作成本将会越来越高昂 ， 可能会损害公司的经营业绩 。
而在用户体验方面 ， 由于虚假房源往往物美价廉 ， 能高度吸引用户关注 ， 因此在劣币驱逐良币的效应下 ， 中介们也更倾向于发布虚假的房源信息 。
在各路小中介的积极参与下 ， 遍布假房源的安居客 ， 成为“国内第一找房平台” 。
极光大数据显示 ， 2020年12月 ， 安居客买房租房App渗透率达3.81% ， 是行业第二App渗透率的1.5倍 ， 当月用户时长达51.3万小时/日 ， 是行业第二App的3.8倍；另据艾瑞咨询 ， 截至2020年底 ， 安居客付费经纪人数量超72.6万人 ， 占67%的线上房地产营销市场份额 。
“端口费”模式难拥有定价权
虽然获得了“国内第一” ， 安居客的依然难拥有定价权 。
2014年前后的19个月内 ， 与安居客同样讲着“端口费故事”的搜房网在美股股价涨幅曾超650% ， 但在其宣布提升端口收费后 ， 便遭到了多家房产经纪公司的联合抵制 ， 业绩自此一落千丈；同期 ， 安居客也曾试图提高端口费的举措同样遭到了强力抵制 。
且只为经纪人提供信息渠道的生意 ， 也无法对二级中介公司与客户交流的具体过程进行监控 ， 从而加大了进一步精细服务定制化的难度 。
向来以流量生意见长的字节跳动 ， 在2019年通过幸福里切入房地产赛道后 ， 曾通过今日头条、抖音等多个头部产品对幸福里进行扶持和推荐 ， 但至今由于线下交易涉足不深 ， 在整个市场中并未掀起太大水花 。
安居客的“端口费”模式还面临“贝壳模式”的挤压 。 贝壳不是单纯把线下房源信息搬到线上 ， 而是给每一间房屋 ， 赋予独一无二的在线“身份” ， 确保真房源 。
贝壳找房CEO彭永东曾透露 ， “贝壳刚刚成立两年多 ， 所在的住房交易市场规模达到32万亿至35万亿元；2018年的市占率只有5.3% ， 2019年达到9.1% ， 2020年大概达到了12%-13% 。 ”
姚劲波是贝壳找房商业模式坚定的反对者 ， 其不仅在贝壳找房上线2个月时撮合发起了“反壳联盟” ， 还在2021年4月发文呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿 。
究其原因 ， 定价权是以姚劲波为首的房产中介公司争夺的关键 。 亿翰智库认为 ， 贝壳的模式一定程度上掌握了行业的定价权 ， 中介门店的分佣抽成由贝壳决定 ， 而在销售愈发依赖中介带客的情况下 ， 开发商项目的佣金分成甚至也由贝壳决定 。
中原地产首席分析师张大伟也称 ， 贝壳最大的问题是拥有了定价权 。 “贝壳为了做行业领头羊 ， 为了获得资本认可 ， 一直采取高投入策略 ， 走向垄断 ， 而一旦形成垄断 ， 各方面都会涨价 。 ”
此外 ， 有不少网友认为 ， 贝壳经纪人高额的服务费是抬高房价的推手 。 “表面看购房者费用没变 ， 但卖房也会进行提价来抹平中介费支出 ， 事实上 ， 最后还是由买方承担了多出来的费用 。 ”有北京地区业主就向雷达财经表示 ， 买房时选择我爱我家的原因就是佣金比链家低 ， “服务感觉上区别不大 ， 还能节省点成本 。 ”
不过 ， 目前房产经纪赛道整体规模庞大 。 海通证券预计 ， 对标发达国家 ， 预计全国二手房交易规模长期可达10.75万亿元 。 另据艾瑞咨询测算 ， 中国长租行业市场规模持续增长 ， 预计在2025年将达到3万亿 。
但市场集中度相对较低 。 贝壳研究院的数据显示 ， 2020年中国房产经纪人总数近200万 ， 其中贝壳连接的经纪人数量约49.3万 ， 占比不到四分之一 。
这意味着市场有着丰富的余量以供挖掘 ， 安居客目前仍有生存的土壤 。
“从行业的良性发展来看 ， 贝壳需要一个强有力的竞争对手 。 ”景晖智库首席经济学家胡景晖称 。
行业人士认为 ， 在真正到达能与贝壳掰手腕较量的程度之前 ， 安居客要先讲好除了端口费外的其他故事 。
探索新房业务 ， 市场份额较小
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