解密深圳房价暴涨真实原因【多图】( 二 )_房价|深圳|深圳房价|

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3.一个鲜明的特点是，直辖市和特区跟省会类的大城市相比，对土地财政的依赖度急剧降低，这可能是因为其现代化转型更彻底所致。copyright br />
二、十几人抢一套房 copyright br />深圳的房子到底少到什么程度? 内容来自br />
为了说明这个问题，我们先要搞清楚深圳的常住人口数量，然后根据人口算出，深圳理论上需要多少住房。可惜的是，深圳究竟有多少人口，一直缺乏统一口径。2016年，《21世纪经济报道》曾经提到，深圳住建局测算，"十三五"期末(2020年)，深圳常住人口将达到1200万，并按照20%的保障比例，算出深圳保障房供应缺口30万到40万套。copyright br />可是这个口径，跟其它政府数据是打架的。根据深圳政府统计公报，2015年深圳常住人口就达到了1138万。《深圳市人口与社会事业发展"十三五"规划》提出，深圳2020将实现1480万人常住人口的目标。更吓人的是，《南方都市报》早在2005年就报道，深圳市公安局负责人在政府发布上表示，深圳实际总人口已经超过1200万。https://www.br />2017年，中国移动广东分公司根据手机用户数据算出，即使考虑到一人多卡情况，深圳18岁以上的月常驻人口也超过2200万。日均留驻时长超过10小时的18岁以上移动手机用户，深圳市规划国土发展研究中心副总规划师李江最近也在公开演讲中承认，深圳的实际居住人口早已超过了2000万。截止到2018年，深圳市共有各类住房1065万套(间)，看上去也够2000万人住了? www./font>
其实不然。www.br />这1065万套房子中，将近一半是城中村，剩下的还有工厂宿舍、单位自建房、旅馆等，真正可供普通人购买的商品房，只有181万套，平均十多个人抢一套房子。深圳市规土委曾经承认，深圳的住房自有率仅有20% 。copyright br />
少数农民占有了全深圳一半的房子，真正创造了深圳价值的人却无房可住，这种状况实在说不过去。这就导致了以下局面：如果房价也能讲估值，现在的深圳房价估值独步全国，北京上海根本望尘莫及。根据诸葛找房数据，2020年深圳房价收入比达到48.1倍，普通人不吃不喝48年，才能买得起40平米的房子。www.br />三、脱虚向实内容来自br />
有一种流行的说法，认为深圳房子紧缺是天然的，因为深圳本来面积就小，大约只有北京的八分之一，上海的三分之一。但实际上，如果比较建成区面积，三个城市差异并没有这么大。根据住建部《2019年城市建设统计年鉴》，深圳建成区面积960平方千米，不到全市总面积的50% 。北京建成区面积是1469平方千米，上海是1238平方千米。考虑到深圳人口也比北京上海要少，土地面积差异可以忽略不计了。copyright br />深圳土地供应的真正问题，是根本没有把土地用来盖住宅，而是长期倾向于工商业用地。是的，别的地方的问题是"脱实向虚"炒房，深圳可能正好倒过来，"脱虚向实"让住房的不平衡加剧了。中国(深圳)综合开发研究院地产研究中心主任宋丁指出，在深圳全部土地供应中，住房用地的比例只有不到20% 。[985424.com]
这个数字远低于全国城市平均水平31.4%，更别提美国的 46.9%、日本的 61.3% 。大家都诟病香港住房问题严重，但即使香港的住宅用地占建成区比例，也达到了28% 。深圳不只是香港化，而且比香港更加极端。据证券时报·数据宝统计，过去十年，深圳住宅用地成交面积431.5万平米，居全国103个城市倒数第四，不到北京的10%、上海的5.8% 。[985424.com]
2017年，深圳全年竟然没有供应一块纯住宅用地。对于企业用地，深圳却极为慷慨。深圳的写字楼面积是全国最高的，存量商业+写字楼的规模总量已达到1.6亿平方米，是东京的1.2倍，GDP却只有东京的40% 。而深圳规划的写字楼增量预计还将有1亿平方米。内容来自br />