解密深圳房价暴涨真实原因【多图】( 三 )_房价|深圳|深圳房价|

盖了这么多写字楼，其实根本没人用。2020年第四季度，深圳写字楼的空置率达到了29% 。高企的写字楼空置率，以及华为等企业的外迁，被作为深圳经济脱实向虚的证据，但这种说法有失偏颇。深圳写字楼确实有不少是服务于金融，尤其2018年之前，深圳大量的豪华写字楼租户，都是P2P等金融诈骗公司。但别忘了，深圳无数制造业、高科技创业公司也都受益于供应过剩的办公场地。有多少远销全球的电子产品，都诞生在外表平平无奇的深圳写字楼里?没有人比深圳中小企业更懂得商业用地的价值。所以，拿房价问题来说深圳"脱实向虚"，完全是找错了靶子。br />四、制造业悖论 https://www.br />理论上说，制造业能提高中下层居民收入，有益于老百姓买房。对深圳"脱实向虚"的口诛笔伐，看上去让你站在了道德的制高点。但现实往往存在大量悖论，恰恰是深圳对制造业的过度扶持，让你更加买不起房了。copyright br />
为什么这么说? 内容来自br />实际上，深圳在过去四十年始终是"工业立市"的典范。2019年，深圳的二、三产比重大约是四六开，二产占比远高于北上广。最近几年华为等大企业的外迁，也让深圳政府非常焦虑，正想尽办法加大对工业的支持。而地方政府最得心应手的产业支持手段，就是供地。www.br />在土地拍卖制度下，拍卖溢价率可以大致反映土地供应的紧缺程度。从上图可以看到，最近几年，深圳工业用地的溢价率一直接近于零，说明供应非常充足。大家去龙岗等工业区看一看，就能感受到深圳在这方面有多大方。住宅用地的供应，却在对实体经济的支持中受到进一步挤压。从2012年起，深圳每年的新增土地供应主要来自旧城改造，其中很大一部分是把落后的旧工业区拆除改造，简称"工改" 。今日新鲜事br />"工改"过程中，原本有一个做法是把"普通工业用地"(M1)改变为"新型产业用地"(M0)，后者允许在产业园内配套建设商业、公寓，这是深圳新增住房的重要来源。然而，为了应对实体经济的不断外迁，扩大工业工地面积，深圳拿出了一个简单粗暴的办法。2018年8月印发的《深圳市工业区块线管理办法》，严禁在工业用地中安排成套商品住宅、专家楼、商务公寓，直接切断了这条增加住宅的途径。https://www.br />2019年11月，深圳一次性推出30平方公里的产业用地，这比上海整个"十三五"期间的新增产业用地都要多。更直观一点说，深圳2021年的住宅用地供应计划是363.3公顷，相当于3.63平方公里，仅仅是上述产业用地面积的十分之一。在产业用地的挤压下，根据深圳2035规划，未来15年，深圳新增的商业住宅都不会超过70万套。今日新鲜事br />
深圳，真的需要这么多制造业吗? https://www./font>
要说中国需要制造业，肯定是正确的。可是深圳本身面积狭小，要么把占地过大的制造业转移到周边地区，要么干脆扩大深圳辖区面积，或许是更好的选择。www./font>
五、反思城市增长模式 www.br />
至此，我们可以得出结论，深圳土地供应的结构性问题，是房价泡沫的根源。br />国家有一条城市土地开发度不超50%的红线，而一个城市如果造多了工业园区和写字楼，自然就会导致深圳如今已经没有新增土地可以供应的局面。当然，国家也在统一考虑和解决这个问题。去年，国务院发布深圳"先行示范区综合改革试点方案"，大幅放宽了深圳土地供应的自主权，其中就包括二三产业用地可以混用。这无疑为解决深圳房价问题开了个好头。[985424.com]
而我们这篇文章的真正目的，是想引起一些对于中国城市增长模式的反思。北京大学光华管理学院副院长周黎安曾经论证，中国地方官员之间存在一种"晋升锦标赛"的选拔机制，晋升速度与当地GDP增速有明显相关关系，这是造就中国经济奇迹的重要原因。这也是张五常教授津津乐道的"县级竞争"的中国模式。www.br />有利就有弊。[985424.com]