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现在的长沙楼市 ， 不管是供应端还是需求端都是改善为主 ， 刚需因为收入和房价以及现在开发商供应的都以改善产品为主等因素 ， 已经被这个市场所拒之门外 。 包括前几天把二套房资格从网签6年调整到4年 ， 针对的是二套房群体 。 这一次针对的是三套房群体 ， 所以这是非常精准的释放需求 。
这次长沙《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》一石多鸟 ， 绝对的教科书级别 ， 可以记入国家房地产发展史册 。 具体政策不作赘述了 ， 可以自行网上查询 。
首先我给这个政策定个性：绝对符合长沙楼市当下的利益 ， 即不违背房住不炒政策 ， 又不会造成市场疯狂上涨 ， 同时非常精准的释放需求 ， 在市场较为健康的背景下增强楼市信心 ， 且楼市可控度高 。
一、房住不炒 不管你买几套房 ， 每套房都用于居住 ， 短期内转让无望 ， 这是炒房吗？盘活空置房、锁定房源上市交易时间这才是真真正正地落实房住不炒 。
二、本次方案目标在2025年力争筹集到15万套长租住房 ， 等于政府一分钱不花 ， 解决了15万套保障性住房问题 。
三、即给新房市场输送了需求 ， 又减少了二手房的挂牌量 ， 还增加了购房者信心 ， 三稳目标没得跑 。
四、业主房屋出租税、购买新房交易契税的税收增加 ， 包括后期实施房产税提前锁定15万套目标 。
以上是此政策一石多鸟的地方 ， 但是所有的政策都是一把双刃剑 ， 有利就有弊 ， 我们来看看另一面 。
一、对新房市场的推动实际作用并不大 ， 但带动的舆论作用会才会刺激新房的成交 。
既然是精准的释放需求 ， 量就不会太大 。 加之很多人要卖旧才有能力买新 ， 所以又会进一步减少总量 。
租期10年内 ， 可以交易但协议仍需履行 ， 这样的条件下 ， 基本阻碍了房屋10年内的流通 ， 比网签4年的限制性还要狠 。 老破小反正卖不了几个钱 ， 还无所谓 ， 如果是次新房 ， 你愿意承受10年内卖不掉吗？万一家里有急事 ， 怎么办？
基于上述因素就是我开头说到的 ， 为什么楼市不会疯涨的原因 ， 因为释放的需求是有限的 ， 总体也是在政府可控范围内 ， 不会造成市场报复反弹 。
二、政府以什么样的价格出租是双刃剑另一面最关键的地方
平台公司的租金很容易变相形成政府市场指导价 。 平台公司一定会利用10年租期的优势 ， 制定低于市场价的租金值 ， 才会被市场接受和认可 。
当城市总人口容量不变的情况下 ， 租赁端供应加大 ， 会严重影响市场租金价格 ， 并且会与天量的公寓抢夺市场 ， 公寓的租赁市场进一步恶化 。
长远看当平台公司的租金慢慢变成市场指导价后 ， 房屋的价值会被认定 ， 增长的预期会封印 。 当二手房的市场价格无法获得更高的预期 ， 新房价格肯定会受此拖累 ， 增长乏力 。
保障性住房越来越多 ， 很多人可以轻松解决住房问题 ， 而且租房也非常稳定的情况下 ， 新房的购买欲望下降 。
三、对长沙楼市的长远发展影响深刻
这种模式与当下楼市的售后返租有异曲同工之处 ， 只是承租方更有实力 ， 租期更长更稳定 ， 房屋成为一种稳定的 ， 低收益的投资标目 ， 变相成为一种理财产品 。
只要投资回报能超过银行利息或跑赢通胀就是一笔不错的投资 ， 届时房屋的流通即将变得更加简单高效 。 甚至政府可以自己建设保障性住房 ， 制定好租金值后 ， 将房屋面向市场销售 ， 此举也解决了房地产后续发展的方向 。 一是开发豪宅和品质楼盘面向自住改善人群销售 ， 二是开发保障性住房销售 。
如果此种模式在长沙试点得以运营成功 ， 后期将在全国大范围推广 。 利用民间资本完成保障性住房的建设 ， 政府则以轻资产运营的方式解决保障性住房问题 ， 老破小社区的改造问题都将得到统一的改善 ， 购买房产将变成一项稳健的低收益投资 。
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