二、选择品牌连锁酒店和民宿的投资逻辑：
在物业位置方面：
1、酒店投资要选对物业 ， 而民宿对物业位置的要求比酒店更高 。
在城市里 ， 比如像在杭州这样的旅游城市 ， 酒店和民宿的物业标准又不太一样 。
如果游客是来杭州旅游的 ， 他们更愿意选择离西湖较近的住宿区域 ， 这也会使西湖周边的酒店及民宿的生意都较好 。
2、如果物业位置不好 ， 最好选择做品牌加盟 。
因为选择品牌加盟 ， 可以借助酒店集团的平台资源 ， 比如像华住的会员体系的优势 ， 来促进门店的营收 。 像在全季的报表数据中 ， 70%的客流是来自于会员 。
在客源方面：
酒店是慢慢积累客源的过程 ， 需要两三年的时间 ， 能够孵化出一批忠诚的会员 。 而民宿则恰恰相反 。
因为酒店的回头客多 ， 同时商务客占有一定的比例 。 商旅客人会定期在两三个月或每月、每周出差 ， 如果住得舒服 ， 客人会一直在一家酒店住 。
但住民宿的客人 ， 哪怕下次再来到同一个城市 ， 可能也想换一家民宿体验 。 同时 ， 因为民宿的竞争较大 ， 也不是旅游的刚需 ， 所以民宿的客人复购率较低 。
在投资回报周期方面：
如果酒店的位置好 ， 经营得利 ， 大概在五年左右可以回本 。
而大多数民宿的火爆 ， 网红民宿也好 ， 都是第一年的收益最好 ， 之后逐步走下坡路 。 民宿需要尽快收回成本 ， 再把门店做得新颖 ， 继续吸引新的客人 。
民宿的回报周期 ， 最快的在两年回本 ， 最慢的可能永远都无法回本 。
所以 ， 酒店要把握未来 ， 但民宿一定要抓住当下 。
在投资回报率方面：
以杭州目前的租金成本来看 ， 我认为做酒店已经有点困难了 。 因为杭州的物业价格高 ， 市场竞争大 ， 投资回报率低 。
拿我投资的杭州全季来说 ， 它在疫情前的收益还可以 。
但从2020年疫情爆发到现在 ， 杭州的全季一直在依靠纯经营 ， 并没有做隔离工作站 。 这仅能维持酒店一部分的运营开销 。
而我有一个朋友在贵阳也开了一家全季酒 ， RevPAR 比我的杭州全季酒店低几十元 ， 但是他的房租成本是我的房租成本的1/3 ， 所以这样算下来 ， 他的投资回报率还可以 。
所以 ， 无论在商务城市 ， 还是旅游城市 ， 酒店投资回报的逻辑是：要么拿到低价的物业；要么物业位置非常好 ， 能够把酒店价格卖的很高 ， 否则在大城市做酒店很难在预期内收回成本 。
我认为在纯商务城市或区域 ， 还是以投资酒店为主 ， 这类城市或区域的民宿 ， 生存空间非常小 。
04
投资建议
我认为自己是在合适的地点 ， 以合适的价格 ， 拿到了合适的物业 ， 并且喜欢投资中端品牌的投资人 。
以前 ， 我以为投资酒店是没有风险的事 ， 现在我认为投资酒店有风险 ， 但生活总是痛并快乐着 。
想对品牌说：
我觉得和几个品牌合作下来 ， 包括之前的首旅如家酒店集团也好 ， 华住酒店集团也好 ， 相对来说 ， 它们已经算是比较为业主考虑了 。
希望酒店集团能继续多为投资人着想 ， 双方才能够共赢 。
想对新投资人说：
1、投资民宿时 ， 最好和房东签对等的违约金合同：
在签物业合同时 ， 投资人一定不要过度自信 ， 认为一定不会出现违约的情况 。 签高额的对等违约金 ， 是对双方的违约 ， 有一个合理的约束 。
2、关于投资乡村文旅项目：
现在所有的民宿宿集 ， 没有一个是民宿的经营者投资的 ， 大都是房地产商 。 而且目前这些民宿宿集 ， 我觉得做到多赢的是民宿的运营者、投资者和当地政府 。
如果一定要投资民宿项目 ， 在杭州、上海、 北京、深圳、广州这些城市周边做乡村民宿投资 ， 应该是有前景的 ， 但前提是要做目的地式的度假综合体 。
3、关于露营产品：
这两年露营确实特别火 ， 但我始终觉得这不是一个长久的生意 。
疫情之后 ， 有一部分将旅游当成刚需的客群 ， 会对住宿有较高的要求 ， 他们想体验当地最好的住宿地 ， 也想更多地享受大自然 。
但是绝大部分人在尝试了一次露营之后 ， 就不会想住第二次了 。 比如 ， 我曾住过安吉一个比较火的露营 ， 附近有瀑布 ， 还可以做手冲咖啡 ， 800多元一晚 。 但是蚊虫多 ， 上卫生间不方便 ， 而且不隔音 ， 会影响到睡眠质量 。
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