这类风险往往是因为入驻开发商无法继续推进工程进度 ， 导致开发周期无限拖延 ， 例如木头龙十年未动工；也有更换发展商后赔偿标准发生变化 ， 例如光明凤凰村买家买入价比赔偿价低亏损上百万 。
还有村民家庭发生重大变故后无法继续履行合同 ， 包括更换发展商后村民反悔的案例 。 由于周期太长 ， 不确定因素太多 ， 从政策调整、规划变更、地产周期到当事人身体健康等因素影响 。
另外一类是根本就是骗局 ， 入局就是被收割 。
十年前北京就发生过一个中专文化的妇女利用“认识开发商能买到便宜回迁房”的虚假承诺 ， 骗取160多位购房人的7200余万元 ， 最终犯罪分子虽然绳之以法 ， 但血汗钱已经血本无归 。
几年前 ， 某骗子以能够低价购买深圳湾回迁房为由 ， 骗取圈内多名大V信任 ， 几名大V又组织团购 ， 身边不少圈友或多或少介入其中 。 骗子至少骗取了千万以上的资金 ， 几名入圈的大V最终也只能自己兜底 。
这次又发生深圳历史上最大的疑似回迁房诈骗案 ， 这个领域的收益是不是像大家想像的那么大还不好说 ， 但是风险远远比大家预期的要大 。
最关键的是 ， 买家往往不具备核实真相的能力 ， 中间方会把此事搞得非常神秘 。
此类案件 ， 做局者往往先营造气氛 ， 说是特殊渠道、特殊人物介入 ， 买方无法和卖方见面 。 然后收取买家绝大部分费用甚至全款 ， 再和买家签约 ， 签好后隔一段时间才能把双方签约的协议交回 ， 而所谓的卖方往往是代理公司 。但是即使买家交了全款、签了协议 ， 要有进一步的消息往往要几年以后 ， 代理方说辞就是项目还在推进中 ， 购买方看见旧改的确在缓慢推动 ， 一般都会安慰自己 。
更何况还有大量买家是被鼓动来深圳购买回迁房的 ， 由于没有名额 ， 都希望通过这么一种方式买到深圳房产 ， 人生地不熟 ， 购房人无法确定房源是否真实 ， 业主又是否真实 ， 甚至都不知道几年后这家代理公司是否还存在 ， 这里面的风险可想而知 。
如果遇到的是骗局 ， 那么所谓的卖家、房源都是不存在的 ， 公章是伪造的 ， 合同是无效的 ， 甚至代理公司都是刚刚买来的 ， 营业执照的时间不代表实际运营时期 。
那为什么没有客户去开发商那里核实一下呢？
05
贪婪
回看此类案件 ， 无论是大V还是普通人 ， 无论是本地人还是外地人 ， 之所以被骗都是被丰厚的利润所吸引 ， 也就是被贪婪所左右 。前面说过龙中的一个项目6年涨了4-5倍 ， 绝大多数回迁房项目的广告都是指标价格只有市场住宅价格50% ， 盖好以后整个地块价值还要翻一番甚至翻几番 ， 于是至少4倍的利润就被算出来了 。
在巨大利润的驱动下 ， 加上做局者营造氛围 ， 购房者生怕错过天上掉馅饼的机会 ， 哪里会产生质疑 ， 即使有些许疑问 ， 也被贪婪打败 ， 宁可信其有不可信其无 。 就算去了开发商那核实没有这回事 ， 也会被骗子的内部特殊渠道的说法征服 ， 继续在局中越陷越深 。
这种局最有效的破解方式就是见到链条上的每一个人 ， 当然你要确定这些人不是演员 。
06
利润
然而我们还要问 ， 回迁房真的有这么高的利润吗？
这里要明白一点 ， 回迁房并不是商品房 ， 建好后的回迁房也卖不到商品房的价格 ， 深圳南山大冲的三个回迁房小区价格能去和华润城对标？更何况不是每个地方拆迁后的价格都会暴涨 ， 要知道棚改、旧改、城市更新的力度是不同的 。
另外 ， 即使没有遇到骗局 ， 全款等整个项目结束 ， 6-10年时间 ， 即使翻翻 ， 年化收益率也就7%-12% ， 此收益率放在房产这个加杠杆的投资品中 ， 真的不是特别诱人 ， 3成首付的房子就算10年翻翻 ， 利润率也是2.63倍（按揭月供消耗已纳入计算） ， 明显收益率更高 。
很明显 ， 回迁房就像一个开了美颜的女主播 ， 看上去很美好 ， 但实际上可能很一般 ， 甚至有可能是男的 。
回迁房的坑有多深？犯罪者固然不可饶恕 ， 但是再深的坑 ， 都是自己的人性给自己挖的！
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