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2022年12月 ， 受到疫情等综合因素影响 ， 北京二手房市场交易陷入冰点 。
【购房者心理价位下调 12月北京二手房议价空间年内最大】根据北京住建委官网数据统计 ， 12月北京二手房成交8773套 ， 环比上月减少18.4% ， 同比下滑43.2% 。 麦田房产数据显示 ， 12月实际成交量和带看量跟上月相比下滑明显 。
告别市场环境急剧变化的2022年 ， 迎来了2023年 ， 也迎来了全面复工复产 ， 以及从疫情影响中走出来新的变化 。
业内人士分析认为 ， “随着阳康”客户在陆续出动看房 ， 预计11月和12月积压的购房需求会逐步释放 ， 抛开春节假期因素影响 ， 1月北京二手房成交量会迎来明显反弹 。
12月议价空间年内最大 下旬市场有所回暖2022年四季度 ， 北京二手房市场成交量持续走低 。 贝壳找房平台二手房挂牌量超过10万套 ， 达到了高峰 。
一般而言 ， 北京二手房单月成交量1.5万套是观察市场变化的重要指标 ， 成交量在1.5万套左右市场整体稳定 ， 明显高于或低于1.5万套 ， 则市场会逐步转热或转冷 ， 也可能会带来房价变动 。 低于1万套则市场交易进入冰点 。
“12月北京二手房成交下滑 ， 原因在于房屋交易活动因疫情影响 ， 并不是市场本身需求的下降 。 进入12月下旬以后 ， 北京二手房市场的活跃度回暖明显 。 ”麦田房产分析师分析认为 ， 12月下旬的带看量和中旬相比增加了两倍 ， 当前 ， 北京正从疫情的影响中迅速恢复 ， 预计11月和12月积压的购房需求将会逐步释放 ， 抛开春节假期因素的影响 ， 1月北京二手房成交量会迎来明显反弹 。 现在北京二手房挂牌量依旧维持在高位 ， 价格预计会以稳定为主 ， 不会出现明显的大起大落 。
同时 ， 成交的放缓使得一些急于出售的业主价格让步更加明显 ， 根据麦田房产数据统计 ， 12月二手房议价空间和上月相比扩大0.19个百分点 ， 议价空间达到年内最大 。 因疫情影响二手房去化变慢 ， 在售房源增多 ， 一些房源谈价空间变大 ， 对于购房者来说 ， 年前不失为一个购房的好时机 。
北京链家研究院分析师冷会告诉北青地产 ， 受疫情影响 ， 本月主要城区成交均价均有小幅下滑 。 疫情期间成交案例多为业主急售房源 ， 其挂牌价格本就接近市场价 ， 个别房源又有较大的议价空间 ， 因此导致主要区域成交均价均有小幅下滑 。
年底降价换房 充足房源等待“阳康”客户购房人于非（化名）看房看了1年多 ， 从选区域到选小区再到看市场行情变化 ， 直到最近 ， 觉得时机已经成熟 ， 看中的小区房源价格也有所松动 。 决定把自己2套小房子挂出卖掉 ， 换一套大一点的三居室 。
真正进入卖房状态后 ， 于非便发现 ， 想真的成交降价最有效 ， 为了置换成功 ， 于非主动把其中一套正在托管出租的房子提前跟租户解约 ， 把房子收回来 ， 并下调了2套房的挂牌价 ， 3周左右就把2套房都卖掉了 。
与此同时 ， 于非抓紧在看中的小区丰台青塔天鸿美域里锁定房源 ， 而仔细盘算了一下 ， 于非看中的房子比实际预算高出了10% ， 虽然差价较大 ， 但是房主也需要置换 ， 卖房意愿较为急切 。
“经过3小时的谈判 ， 业主在自己让步后的价格基础上又降了6%左右 。 ”丰台区青塔天鸿美域店商圈经理赵娜表示 ， 业主虽然卖的比预期低不少 ， 但也能尽快置换 ， 最终双方交易均比较满意 。
据了解 ， 12月 ， 关注度较高的海淀万柳板块共成交14套房源 ， 相比较以往月份 ， 成交量也下降明显 。 从成交价格来看 ， 碧海云天、蜂鸟家园、康桥水郡等小区普遍成交价格低于挂牌价格等5%、6%左右 。 以阳春光华一套126平米三居室为例 ， 业主挂牌价为1780万元 ， 实际成交价格为1690万元 ， 价差5% ， 议价90万元 。
事实上 ， 近期政策面利好不断也在给市场恢复注入新的信心 ， 包括北京公积金可以申请按月领取 ， 房贷利率继续下调等 。 部分购房者看好年后市场的行情 ， 所以想在春节前定下合适的房子 。
房天下研究院数据显示 ， 1月第一周从户型关注度来看 ， 两居是网友最为关注的户型 ， 搜索占比为36.47% ， 其次为三居占比为30.47% ， 一居搜索占比为11.09% 。 北京各区县搜索排名中 ， 前三甲是朝阳、海淀、丰台 。 榜首的朝阳搜索占比为74.05%
“从现在客户情况来看 ， 部分已经卖房的置换人群买房需求急迫度高 ， 房子还没卖的业主大多持观望态度 ， 需要业主给出8-10个月的长付款周期才会订房 。 大多数刚需类客户购买意向强 ， 目前可售房源充足 ， 购房心理并不急迫 。 有部分客户年前如果有价钱特别合适等也会考虑 ， 心理价位相比上月成交价格有所下降 。 ”赵娜告诉北青地产 ， 业主方面比较看好年后的市场 ， 但同时觉得现阶段想卖个好价钱不太现实 ， 成交的房源一般都是业主有急用钱需求的 。
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