段子成真 。
此前上海中介业务员朋友圈曾流传一个段子：“房子内的名画一起打包售出（‘名画’仅仅是随手涂鸦）”；如今 ， “名画”竟然被写进房屋买卖合同中附加的“补充协议” ， 只不过大多是以“装修补偿款”或者“车位买卖”的名目 。
补充协议中的金额在几十万到几百万不等 ， 一般而言这笔资金需要买家在签署房屋买卖合同之后 ， 过户之前交付 。 这样的协议也是作为附加文件放进合同里的 。
21世纪经济报道记者走访市中心到郊区多家中介 ， 发现上海二手房调控政策连续出台之后 ， 二手房成交瞬间跌入冰点 ， 市场流动性堪忧 。 与此同时 ， “补充协议”作为解决“核验价”出台之后的差价补充协议 ， 被大小中介广泛推广 ， 但也有少数头部中介没有过于强调这一协议 ， 建议买家稍微等一等“细则”出台 。
上海二手房“补充协议”浮出水面 ， 与过往的“阴阳合同”显然不是一回事 。 这是中介人员为了促成交易的一个手段 ， 也导致成交急速下滑 。
中介门店业务员对21世纪经济报道记者透露 ， 7月底以来 ， 门店成交仅有一两套 ， 甚至零套 。 价格方面有松动的也仅是一两套 ， 不少房东看到市场行情如此快速下行干脆也就不卖了 。
综合链家地产、中原地产的数据显示 ， 上海7月二手房成交2.4万套不到 ， 相比6月份的2.8万套已明显下跌 ， 而且7-9月是二手房成交的传统淡季 。 但如此冷淡的开场 ， 2021年上海“金九银十”前的这一淡季显然超出了众多从业人员的预期 。
原因很简单 。 7月9日 ， 上海针对二手房市场突发新规 ， 要求在已实施房源挂牌核验的基础上 ， 增加价格信息的核验 ， 从7月19日起 ， 所有未通过核验的房源一律做下架处理；8月6日起 ， 上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则 ， 即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中 ， 相对最低的价格审批贷款额度（简称“三价就低”） 。
今年上半年 ， 上海二手房市场经历了量价齐升 ， 背后的推手则是巨量的市场资金流动规模 。 如今 ， 二手房流量冲顶之后 ， 或许要面临过山车般的行情了 。
二手房挂牌量减少20%以上
“目前房东放出来的80%的二手房价格都是高于核验价的 。 ”中介门店工作人员反映 ， 核验价出来之后 ， 今年内网房源明显少了很多 ， 至少20% ， 比如一个小区常态有10套房子在卖 ， 但是现在也就五六套在挂牌 。
当下二手房市场中的买卖双方还必须面临的一个境况是：贷款审批周期与交易周期的延长 。 目前每一笔房贷的审批需要一两个月 ， 过去只需要半个月；贷款下来之后 ， 银行放款给房东 ， 需要6个月 。 如若加上签合同需要半个月到1个月 ， 整个房产交易周期就要八九个月了 。
上半年的上海二手房房价已经历过一波涨幅 。 上半年 ， 市区二手房涨幅10%-15% ， 但外环外的二手房涨幅却有20% 。 以嘉定为例 ， 有三个动迁小区 ， 这批动迁户拿着动迁补偿款买房 ， 资金流向嘉定、宝山、松江 ， 这三个区域的二手房成交量大涨 。 也正因此 ， 有中介人士认为 ， 下半年会有一个二手房购买的窗口期 。
二手房成交量上涨 ， 银行放贷额度也会相应上调 ， 限贷调控在所难免 ， 导致贷款政策周期拉长 。 随着调控接踵而来 ， 二手房目前已进入调整期 。 不止上海 ， 北京、深圳也已出台过二手房指导价政策 ， 杭州、南京购房社保年限上调等 。
“附加协议”浮出水面
上海自核验价出台意味着什么？将房子挂牌之前 ， 房东需要拿着产证、户口本先去核验 ， 然后政府给出一个核验价格 ， 今后基本上是按照这个价格来交易 。 比如一套房子核验价是400万 ， 但是房东要卖500万 ， 买家也只能按照400万的总价去申请贷款 。 换言之 ， 买家需要多给100万的首付 。 交易瞬间放缓 ， 甚至很多门店大半个月来零成交 。 中山公园某中介门店工作人员反馈 ， 中山公园板块自7月23日以来还没有成交过一单 。
一家头部中介在上海外环外的门店员工反映 ， 月初刚刚成交一套中信泰富裙楼的房子 ， 总价535万 ， 核验价4.7万元/平方米 ， 房东售价5.5万元/平方米 ， 多出的价格部分由买家以现金形式给房东 。
“三价就低”的贷款新政出台之后 ， 有的中介怕买家资金不足 ， 产生买卖纠纷 ， 还暂停了递交合同 ， 让买家稍微再等等政策走向再说 。
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