“上个月底到这个月 ， 目前我们这边暂时没有二手房成交 。 ”一名中介门店员工表示 ， “三价就低”政策还是比较严的 ， 但是也有对策 。 比如在补充协议里写清楚 ， 房东家里有一个东西 ， 字画或者其他奢侈品 ， 这个东西包含在房价里一起卖给买家；或者一个价值8万的车位卖出30万的价格 。 当然 ， 字画或者车位是以现金形式交易的 。
“我们公司对客户会说以‘装修补偿款’补给房东核验价之外的差价 ， 就是说这个协议一定要写在网签合同里面 。 ”一名中介门店业务员说 ， 比如一套房子的总价是500万 ， 但是政府给的核验价格是400万 ， 就得按照400万来交易 ， 而银行贷款额度则按照“合同网签价、涉税评估价、银行评估价”三个价格中最低的价格来审批贷款 。 多出来的100万 ， 据中介业务员透露 ， 可以分两种方式支付 ， 第一种方式是以现金的形式给到房东 ， 但由于银行有监管机制 ， 买家也不能直接打钱给房东 ， 只能通过购买车位或者房子里的贵重物品、装修款等方式变通 。 而对于买家关于“等正规流程那部分交易完了以后 ， 再把剩下的差价打给房东”这一说法 ， 中介业务员予以否定 ， 指出房东出于防范风险考虑不会答应买家在成交之后打款 。
据了解 ， 相关部门也不去查“补充协议” 。 而这样的“补充协议”与以前的“阴阳合同”显然大不一样 。 以前的“阴阳合同”是从买家“便利”角度出发 ， 为了多贷点款把房屋交易总价做高；或者为了避税把总价做低 。 如今的“补充协议”按照“核验价、涉税评估价、银行评估价”这三个价格取最低的一个价格去交易 ， 这对于刚需买家来说 ， 影响比较大 。
一名中介人士指出 ， “（装修）补偿协议是三价取低之后才出来的” 。
首套房首付50%以上
“说白了 ， 核验价是打压房东的价格 ， 跟买家是没关系的 ， 但是房东要卖的价格是市场价格 ， 实际影响的是买家 。 ”前述中介门店业务员补充道 ， 补充协议是买家与中介、房东协商好 ， 加进购房合同的 ， “房管局是不给你加的 ， 需要你自己跟中介、跟房东协商好去加” 。 “首套房基本要准备五成的资金 ， 二套房要准备八成的资金 。 ”
今年贷款政策趋严 。 一个背景是 ， 上半年上海新房的销售额远超去年同期的销售额 ， 由此可见 ， 一手房银行按揭额度增长也非常快 。 链家数据显示 ， 今年上半年全市新房成交套数同比增长59% 。 一旦二手房的按揭额度也增长 ， 对于银行而言 ， 房贷压力也随之增长 。 二手房贷放款周期被拉长也就不难理解了 。 加上上海刚刚提高了房贷利率 ， 不少二手房买家开始持观望态度 。
【二手房|上海二手房隐秘的角落：成交冰点下的“附加协议”】此外 ， 7、8月份 ， 新房的发售量因为疫情原因减少 。 9月份的上海 ， 或迎来43个新盘开盘 。
这就是为什么上海二手房市场最近的资金流动性减弱了 。 但业内人士不认为上海房价会大跌 ， 仅仅是市场不好的时候 ， 买家可以谈谈价 。 “去年春节都是全款不贷款的客户 。 ”
8月16日 ， 大宁核心区域成交一套小三房 ， 同比上月同一户型降了70多万 。 中介门店工作人员再三确认买家能否按照涉税评估价的65%申请贷款 ， 才让双方继续交易 。 对此 ， 业内人士指出 ， 上海二手房的政策影响或许比其他城市深远 ， 只要贷款不松动 ， 市场将震荡下行至2018-2019年的水平 。
来源：21世纪经济报道?（作者：唐韶葵 编辑：李清宇）
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