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我爱我家 我爱我家：政策生变 高商誉承压

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我爱我家 我爱我家：政策生变 高商誉承压

自2014年至今 ， 房产中介行业的佣金率不断提升 ， 但随着越来越多重量级竞争对手的增加 ， 这种趋势恐怕难以持久 。
本刊记者  刘博／文
2021年上半年 ， 我爱我家（000560.SZ）实现营业收入61.30亿元 ， 同比增长55.86%；实现营业利润5.37亿元 ， 同比增长639.21%；归属于上市公司股东的净利润约3.8亿元 ， 同比增长840.2%；归属于上市公司股东的扣除非常性损益的净利润约为3.58亿元 ， 同比增长750.7% 。
看似高增长的业绩源于2020年同期的低基数 ， 实际上我爱我家2021年上半年的业绩堪堪赶上2019年同期 。
“虚幻”高增长商誉高悬
我爱我家是首家登陆A股主板的房地产经纪龙头 ， 业务覆盖北京、杭州等35个国内主要一、二线城市 ， 全国门店总量4500家 ， 员工总数约5.3万人（含加盟） 。
2021年上半年 ， 公司实现主营业务收入61.3亿元 ， 其中经纪业务收入为35.85亿元 ， 占比为58.48%；新房业务收入为10.96亿元 ， 占比为17.89%；资产管理收入为9.55亿元 ， 占比为15.58%；商业租赁及服务收入为1.31亿元 ， 占比为2.14%；商品销售收入为9126万元 ， 占比为1.49% 。
2021年上半年 ， 我爱我家经营业绩同比大幅增长 ， 但2020年是疫情之年 ， 各个行业均受到了不同程度的影响 。 因此 ， 与2019年同期相比更有意义 。 2019年上半年 ， 我爱我家实现营业收入56.79亿元 ， 归属于上市公司股东的净利润约3.81亿元 。 也就是说 ， 与2019年上半年相比 ， 公司2021年上半年收入增长7.94% ， 净利润下降0.25% 。 由此来看 ， 2021年上半年 ， 公司业务只是刚刚恢复到疫情前的水平 。
【我爱我家|我爱我家：政策生变 高商誉承压】此外 ， 我爱我家的商誉减值风险值得重点关注 。 2017年12月 ， 我爱我家完成借壳上市 ， 根据评估报告 ， 置入资产账面净资产为7269万元 ， 归属于母公司净资产为4.21亿元 ， 评估价值为65.78亿元 ， 增值65.05亿元 ， 增值率8949.49% 。
如此之高的增值率势必会形成高商誉 。 2021年上半年末 ， 我爱我家非流动资产合计为133.12亿元 ， 其中商誉为48.12亿元 ， 占比为36.15% ， 是非流动资产占比最大的一块 。 在总商誉中 ， 收购我爱我家形成的商誉为44.76亿元 ， 占比超过90% 。
在收购时 ， 我爱我家承诺2017-2019年完成累计扣非净利润分别不低于5亿元、11亿元、18亿元 。 2017年到2019年 ， 北京我爱我家的扣非净利润分别为5.07亿元、6.50亿元和7.18亿元 ， 累计完成5.07亿元、11.57亿元和18.75亿元 ， 业绩完成率分别为101.34%、105.18%和104.17% ， 基本每年都是踩线完成 。
值得注意是 ， 在收购时 ， 评估机构做出了公司长期的经营性资产价值预测：2020-2021年 ， 我爱我家的收入分别为136.01亿元、150.29亿元 ， 净利润分别为8.42亿元和10.06亿元；2021年后的收入保持在150.29亿元 ， 净利润保持在10.06亿元 。 实际上 ， 2020年我爱我家收入为95.75亿元 ， 净利润为3.25亿元 ， 与收购时预测的收入和净利润相差甚远 。 但2020年是疫情之年 ， 较为特殊 。 虽然公司并没有达到收购时预测的业绩水平 ， 但也未计提任何商誉减值 。 2021年上半年末 ， 公司商誉为48.12亿元 ， 相比2019年上半年营业收入微增长至61.30亿元 ， 净利润甚至微降至3.87亿元 。 从目前发展趋势来看 ， 要想完成150.29亿元的收入和10.06亿元的净利润难度非常高 ， 商誉减值似乎已经在所难免 。
行业竞争加剧
根据灼识咨询数据 ， 中国住房市场总交易额在2014-2019年以18.1%的年复合增长率由9.7万亿元增长至22.3万亿元 ， 预计在2019-2024年将以约6.6%的年复合增长率继续稳步扩大 。
在房产交易总额不断增长的基础上 ， 房产中介也在蓬勃发展 。 2014-2019年 ， 通过经纪机构完成的房屋销售与租赁金额由3.2万亿元升至10.5万亿元 ， 年复合增速达26.8% ， 经纪机构渗透率由33.0%升至47.1% 。 与此同时 ， 中国经纪服务佣金收入由2014年的636亿元增长至2019年的2515亿元 ， 年复合增长率达到31.6% ， 远高于中国住房市场总交易额增速；经纪服务平均费用率也从2%升至2.4% 。
然而 ， 佣金率的不断提升也吸引越来越多的竞争者加入 。 数据显示 ， 2004-2018年 ， 中国房地产中介服务企业由2万个增至20.6万个 ， CAGR达18.1%；从业人员由23.5万人增至158.3万人 ， CAGR达14.6% 。
目前的房产中介市场已经呈现“一超多强”的竞争格局 。 数据显示 ， 2017-2019年 ， 贝壳（BEKE）GTV从1.01万亿元增至2.13万亿元 ， CAGR达44.8% ， 市占率从5.5%提升至9.5% ， 稳居市场第一 。

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