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|蛋壳之后，房企们能否成为长租公寓的“解药”？

蛋壳之后


|蛋壳之后，房企们能否成为长租公寓的“解药”？
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文/陈邓新
来源： 锌刻度（ID：znkedu）
房企开始跑马圈地
房企正成为长租公寓市场一支重要的力量 。
2020年1月4日 ， 多家媒体报道万科意欲在长租公寓赛道加码 ， 对此 ， 万科董事长郁亮接受媒体采访时坦承：“万科做长租公寓快5年了 ， 亏了90个亿 ， 直到今天 ， 我才能告诉你万科开始不赔了 ， 把运营管理逻辑弄明白了 。 ”
这意味着 ， 在蛋壳等长租公寓品牌遭遇滑铁卢之际 ， 房企们或将跑马圈地 。
据前瞻产业研究院数据显示 ， 2019年我国长租公寓市场规模已达1.73万亿元 ， 到2025年市场规模有望突破3万亿元 。
在前景辽阔的长租公寓赛道上 ， 房企为何之前一直处于相对落后的状态？没有租金贷这个天生缺陷 ， 为何仍难言崛起？
没有租房贷 ， 还有其他坑
“租房绝不是一件简单的事 ， 可能遇到坏房东、黑中介 ， 甚至更糟糕的是跳入火坑 。 ”具有三年多租房经验的周汤如是说 。
2016年大学毕业之后 ， 周汤就在西安谋生 ， 而租房成为头等大事 ， 相当长一段时间与同学一起辗转多处合租 ， 碰到不少烦心事 。
譬如 ， 有一次空调坏了 ， 房东劈头盖脸地教训他们怎么不爱惜东西 ， 把她的空调弄坏了 ， 后来空调售后维修师傅表示 ， 空调长久不用压缩机出了故障导致开不了机 ， “翻起脸来根本不讲道理 ， 既不认签的合同 ， 也不考虑商量着来 。 ”
不堪忍受之后 ， 周汤将目光投向了长租公寓 。
彼时 ， 周汤与同事看上了某互联网长租公寓经营的一套房子 ， 押一付一 ， 一年一签 ， 但租金可以月付 ， 签订合约之时 ， 对方拿出一堆文件要求签字 。
“所谓的月付就是‘租金贷’ ， 银行给公寓提前支付一年租金 ， 我们每个月还银行的钱 。 ”周汤在一份文件中发现了端倪 ， “当时说行业都这样 ， 又不影响征信 ， 怕什么 。 ”
周汤在网上搜索一番 ， 发现自如等长租公寓头部企业的确都有这个诉求 ， 最终签了合同 ， 所幸一年之后互联网长租公寓暴雷潮苗头初现 ， 合同到期之后周汤与同事未再续约 。
周汤告诉锌刻度 ， 如今他们已搬入一家万科旗下的长租公寓泊寓 ， 完全没有“租金贷”的诉求：“谁说这是潜规则来着？”
一个问题解决了 ， 另外一个问题又浮现了 。
对周汤而言 ， 房企长租公寓难以忍受的是电价按照商用电计费 ， 不同地方价格不一 ， 多在1.2~1.6元/度 ， 而之前的互联网长租公寓是按民用电计算 ， 即每月家庭用电210度及以下电价为0.5469元/度 ， 210 - 400度为0.5969元/度 ， 400度以上为0.8469元 ， 这么来看商用电是民用电贵二三倍 ， 生活成本有较为明显的抬升 。
“再想省 ， 一个月水电费上400元 ， 也So easy 。 ”周汤戏虐道 。

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有的房企长租公寓空调还需单独计费
此外 ， 有多名网友公开表示 ， 泊寓也存在其他问题 。
譬如 ， 隔音比较差成为网友的共识 ， 堪称声声入耳 ， 隔壁说话都听得一清二楚 ， 有网友吐槽：“有的年轻人晚上放音乐 ， 躺在床上听到环绕音响 ， 晚上都睡不着”；某些店是没有电梯的 ， 网友抱怨外卖要在楼下去拿 ， 不能送上楼 ， 很不开心；管理员服务响应慢 ， 能不动就不动 ， 能不管就不管 ， 修个东西要数个工作日；公共厨房有人不讲究 ， 锅碗瓢盆满地乱扔……
房企为何之前跑不过“蛋壳们”？
事实上 ， 房企的打法与其他选手的区别不仅于此 。
重资产与轻资产的不同 。
万科旗下的泊寓、龙湖地产旗下的冠寓等青睐重资产模式 ， 土地与物业以自持为主 ， 在此基础上开发利用 ， 因此多采用集中式运营 。
而链家旗下的自如、蛋壳等青睐轻资产模式 ， 不自持土地 ， 房源几乎都为外购而来 ， 当然这其中也有细微的差别：以自如为代表的品牌 ， 更为侧重获取整栋、部分区域物业的长期使用权 ， 运营兼具集中式与分散式 ， 而以蛋壳为代表的品牌 ， 几乎不自持物业 ， 以分散式运营为主 。
重资产模式投入成本较高 ， 令其租金价格也水涨船高 ， 如此一来覆盖人群相对受限 ， 发展规模远不如轻资产模式来得快 ， 譬如蛋壳手握超40万套房源 ， 而万科旗下的泊寓仅有超13万房源 ， 双方差距明显 。
资产证券化与“租金贷”的不同 。
自如、蛋壳等主要通过“租金贷”上杠杆跑马圈地 ， 而房企则主要通过资产证券化融资 ， 所谓资产证券化即以项目所拥有的资产为基础 ， 以项目资产可以带来的预期收益为保证 ， 通过在资本市场发行债券来募集资金的一种融资方式 。
通俗易懂地说 ， 资产证券化相当于发行一种特殊的债券 ， 房企借此降低重资产模式的带来资金流压力 ， 从而分散投入的风险 。
据克而瑞数据显示 ， 2018年我国长租公寓资产证券化发行规模为107.21亿元 ， 2019年发行规模为52.08亿元 ， 呈现发现规模下降、资金向头部房企集中的趋势 。
一名私募人士告诉锌刻度：“资产证券化好比补品 ， 起到强身健体的作用 ， ‘租金贷’好比兴奋剂 ， 短期亢奋长期失落 ， 现在‘租金贷’模式已被证伪 ， 资产证券化或一举成为赛道重要的融资渠道 ， 由于采取重资产模式 ， 房企反而在资产证券化上占据先天优势 。 ”
赚租金差与纯收租金的不同 。
自如、蛋壳等主要靠赚取租金差价 ， 而房企则以纯收租金为主 ， 这个不同在营业收入上有明显的体现：2020年上半年 ， 长租公寓行业第一的自如营业收入为6200万元 ， 而万科长租公寓业务的营业收入为10.5亿元 。

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万科长租公寓业务在总营收中占比低
除了租金之外 ， 房企还通过增值服务挖掘消费潜能 ， 譬如万科旗下的泊寓一些房间是没有洗衣机的 ， 只能去公共洗衣机花钱洗衣 。
这么来看 ， 房企的长租公寓与其他长租公寓堪称两个物种 。
杀出重围走向何处？
尽管看好长租公寓的房企不少 ， 然而真正舍得下血本的却不多 。
据中研网数据显示 ， 截至2019年 ， TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓 ， 其中万科旗下的泊寓和龙湖旗下的冠寓新增规模占TOP10房企长租公寓新增规模比例近6成 。
简而言之 ， 万科与龙湖走在行业的前列 。
公开资料显示 ， 泊寓累计进入33个城市 ， 开业房间数超13万 ， 在租客户超15万人 ， 整体出租率94% ， 续租率55% ， 累计服务40万客户 ， 上半年营收10.5亿元；冠寓开业房间数约7.9万间 ， 整体毛利率在32%~35% ， 出租率达到88.6% 。
此背景下 ， 房企要在赛道上更进一步 ， 仍有两大挑战无法忽视 。
一方面 ， 长期盈利模式仍不明朗 。 长租公寓土地成本高、回报周期长 ， 亏损成为行业的代名词 ， 这在一定程度上加重了房企的现金流负担 ， 而在持续亏损状态之下 ， 有的房企将其剥离独立经营以避免影响主业 ，
因此 ， 在长期盈利点仍在摸索的背景下 ， 主流房企虽看好长租公寓的前景热情参赛 ， 但敢于投入重兵的却寥寥无几 。
一名业内人士告诉锌刻度：“一个解决思路是利用集体土地建设长租公寓 ， 企业仅仅获取土地的经营权和使用权 ， 从而无需缴纳巨额的土地出让金；另外一个解决思路是为卖房引流 ， 长租公寓的租金在一定年限内100%抵购房款或车位款 ， 从而转嫁经营成本 。 ”
另外一方面 ， 短时间无法成为核心业务 。 房企投资的长租公寓虽然增长较快 ， 但与主业相比就是小巫见大巫了 ， 那可是一个17万亿元的市场 ， 这意味着房企的重心难以在短时间内迁徙 ， 进而就无法获得更多资源的倾向 。
“当前房地产开发仍是房企主业 ， 且长租公寓多处亏损状态 ， 因此规模较小 。 ”中原地产上海首席分析师卢文曦称 。
譬如2020年上半年 ， 万科长租公寓业务营业收入为10.5亿元 ， 而总营业收入约1463.5亿元 ， 占比不足0.72% 。
对此 ， 郁亮近日也表态：“未来5~10年 ， 万科收入的大头来自地产开发 ， 这一点不会改变 。 ”

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万科董事长郁亮
从这个角度来看 ， 长租公寓市场野蛮生长或告一段落 ， 曾经在赛道落后的房企在合规时代或加快追赶的步伐 。
至于 ， 行业如何从亏损走向盈利 ， 仍要继续寻找答案 。
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