远洋资本周岳:房地产慢钱时代的长情资本该是怎样的?( 五 )
周岳认为,项目竞争分为公开和非公开渠道两种。公开渠道信息相对透明,一般会通过大型代理行去拿,但非公开渠道拼的就是速度、执行力,还有对项目价格的判断力。
“如果对业主的心理预期的判断准确,能够直接戳中卖方的心理价位,是有可能不通过公开竞争拿到这个项目的。”
但怎样才能猜到卖方的心理价位呢?周岳认为:首先要进行业务市场对比,市场环境不同心理预期价位自然不同。比如:2018年整体资金面偏紧,相对比较容易谈到一个好价格。
其次,卖家背景不同预期价位也不同。卖方如果是基金,大概能够通过对收益要求的倒推,计算出是在什么时点大致以什么价位收购的。此外,处于退出期的基金对于退出收益的刚性要求会更高一些。
找到具有投资价值的标的并进行买入仅仅是一笔好投资的开始。真正考验一家投资机构实力的是如何通过运营提升物业的价值?运营的核心能力又是什么?
在周岳看来,运营的核心在于:提升收入和控制成本。他指出,所有一切的管理工作都是为了实现这两个目标,最终实现净坪效的提升,也就是营运净收入NOI的提升。
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