李迅雷：分化渐成趋势——投资该如何选择( 六 )_来源：中泰证券研究所来源：国家统计局

所以，在大城市化和人口老龄化的双重作用下，中小城市人口减少问题或许会加剧，大城市人口进一步增加、集中度进一步提高，从而导致人口分化趋势加剧，城镇化进程中，出现大部分城市人口净流出的“奇特现象”。

因此，研究未来人口结构的变化和人口流向的变化就显得非常重要，这对于房地产的配置也很有参考和借鉴意义。即对于一般的三四线城市，一定要观察人口的流入流出情况和趋势，未来风险大于机会。

即便对于人口净流入的城市，也要区分人口主要流向哪些区，越是核心的地段，土地供给总是越稀缺，就如圆的面积与圆的半径之间的关系：离圆心距离增加一倍，面积增至四倍，稀缺性大幅减弱。

一叶难知秋：寻找枝茂叶盛的确定性机会

过去，要判断经济好不好，可以有很多观察视角，比如农民工的就业状况、酒店的客房入住率、社会用电量增速等就可以了。如今，经济增速不断下行，但失业似乎没有太突出，尽管大学生找工作难度加大，但民工荒却依旧出现；经济型酒店总体过剩，五星级酒店会务火爆；社会用电量增速回升，企业倒闭却逐年数量增加。

李迅雷：分化渐成趋势——投资该如何选择( 六 )