深圳官方楼价“消失”，市场信息该如何披露？( 二 )_：深圳官方楼价“消失”

目前，深圳每年的新房成交面积大概在300-400万平米，仅占全部住宅（新房和二手房）成交面积的35%。再考虑到商务公寓（成交量大概是新房的1/3）等“类住宅”和人才住房供应，新房的成交占比更低了。因此，就像官方解释的那样，如果少数单价高、体量大的新盘（500套的新盘在深圳就是大盘了）入市，新房均价很容易被一下子拉高。另外，近年来新房供应呈现出两个特点，一是整体价格开始走高，二是高价盘和低价盘两级分化。

新房整体均价走高，主要原因是2016-2017年“地王”、高价地频出，整体地价水平上了一个台阶。2018年以来，尽管“限地价”常态化，“地王”少了、土地溢价率也降低了，但整体地价水平依旧在高位徘徊（包括近期出让的5宗地）。再加上，城市更新的成本越来越高，于是造成了新房“豪宅化”趋势。另外，深圳低价新盘集中在龙岗、坪山和光明等外围区域，南山等主城区基本都是高价区域，新房价格“两极分化”明显，导致供应均质性较差。

基于此，笔者赞同深圳地方政府不再披露新房均价的做法。特别是，深圳是全国楼市的“风向标”，大大小小的地产媒体密集。一直以来，媒体将新房均价作为解读楼市形势及走向的重要内容。当前，“稳预期”上升为调控战略，客观上需要更有代表性、能准确反映价格走势的指标。基于“同质可比”（同品质、同片区、同户型）原则计算的房价指数，消除了房屋的异质性，更能反映市场整体走势，也是全球房价披露的一般规则（比如美国的凯斯-席勒指数）。