不采取紧急避险措施，物业公司赔偿损失

【案例】
原告：程先生
被告：某物业管理公司第三人：某业主
业主程先生住在三楼，四楼的邻居放假期间外出。一天，程先生发现天花板开始滴水，意识到四楼邻居家可能漏水了。于是，他便向小区的物业管理公司反映情况。然而，物业管理公司称：四楼住户不在家，不能入室检修。结果情形越来越糟，程先生的屋子里像下雨一样，家中的天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的损害，其中一些财产受损相当严重，但物业管理公司仍不派人来维修。程先生没有办法，只好打110电话报警，在巡警的要求下，物业管理公司砸开四楼房门，入内维修，发现屋内的东西也被泡得不样子。对此，程先生极为不满，斥责物业管理公司没有尽到素在。物业管理公司则称，住户不在家，公司无权破门而入。后来，四楼住户回来后，对物业管理公司和程先生破门而入的行为感到很恼火，三方矛盾激化，于是，程先生将物业管理公司告到了法院。
程先生称：物业管理公司明知四楼住户家的水管爆裂而一直找借口不及时进行维修，以致自己的房子像下雨一样，家中的天花板、家具、衣服、被褥等都受到了不同程度的损害。这一切损害系被告没有尽到合同约定的服务所致，应承担因此给自己造成的损失。
物业管理公司则认为，四楼住户不在家，不能入室检修是客观存在的事实。自己不应为此事负责任。
四楼业主认为物业管理公司和程先生的行为，给自己家造成了一定的损害，要求原告与被告适当承担自己损害赔偿责任。
人民法院经审理认为，四楼住户家的水管因爆裂漏水，物业管理公司在事发后没有采取紧急避险措施而一直让水流是不对的，其行为将会造成业主更大的损失甚至危及整座楼的业主的利益，应对程先生的损失负部分责任。而被告的紧急避险行为给四楼住户的造成损失依法不应负有责任，原告作为受益人，应给第三人适当的补偿。
【案例分析】
这是个比较典型的问题，其实质是物业管理公司紧急避险及免费问题，由于缺乏法律的调整，使得当事人各方难以达成共识。本案中四楼住户家中漏水，损害了住在三楼程先生的财产。在因楼住户家中无人的情况下，为了减少损害，物业管理公司就应该我门而人，惨复四楼水管、水道。但这样的行为在客观上又会对四提住户的门窗、玻璃等财产造成损害，陈先生作为受益人，应给四要住户适当的补偿。因为这样的行为就是紧急避险行为。
紧急避险行为由于其所保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，《民法通则》予以认可，但是，在本案中四楼住户是无辜的第三人。由于紧急避险而遭受的损失，如何赔偿，却是个问题。由于我国没有具体可操作性的物业管理法规，所以，本案中的物业管理公司生怕惹麻烦而不愿意去抢修，也是可以理解的，但对于责任问题，根据最高人民法院《中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》（第一百五十六条的规定，本案中的物业管理公司当出现漏水等严重情形时，是可以采取紧急避险行为的，如果处理的措施妥当，无论是物业管理公司还是陈先生，都不会承担民事责任。

本案中，四楼的住户受到了一些财产损失，作为受益人程先生应当给予其部分的损失补偿。因为该紧急避险的行为也减少了积水对四楼住户财产的损害，所以该住户实际上也是受益人之一，自己也应当承担一部分损失。
所以，物业管理公司要依据物业管理合同的约定来从事物业管理工作，这样就迫使物业管理公司必须将相关的免责条款尽可能详尽地写在物业管理合同中，以维护自己的利益，但是应注意又不能走向什么责任都不承担的极端。根据我国《合同法》第五十三条的规定，无论在何种情况下造成的业主或用户的人身损害，都是不能免责的。建议将物业管理公约中的免责条款约定为“物业管理者进行如下物业管理活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：
(1)为救助人命而造成的必要财产损失(比如有人在房间中企图自杀，物业管理者为救助人命，不得不破门、破窗而入)；
(2)为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失(比如业主房间内漏水、失火又无人在内，为不使其造成巨大损失，物业管理者强行入内救治)；

不采取紧急避险措施，物业公司赔偿损失

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