这两条路 ， 单独走哪一条 ， 都非长久之计 。
所以 ， 中国在解决住房问题上 ， 要探索一条全新的道路 。
保障性租赁住房要有 ， 人才安居房要有 ， 共有产权房要有 ， 纯商品房也要有……
必须要走一条“复合型”道路 。
保障性租赁住房
解决新市民、新青年 ， 以及社会收入较低人群的居住需求 。
租购并举 ， 能享受落户、上学等待遇 。
人才安居住房
持续吸引人才 ， 保证城市竞争力 。
比如天津生态城 ， 企业员工可以申请人才住房 ， 9000元/平米 。
共有产权房
保障常住人口中 ， 刚需的自住房需求 。
预算有限的刚需人群 ， 与政府“共同购房” ， 降低购房成本 。
保障性租赁住房、人才安居住房、共有产权房 ， 这3类住房基本会封闭运行 。
价格被限制 ， 低于市场水平 ， 计划经济 ， 具有保障属性 。
纯商品房
满足改善和高端人群对住房的需求 。
按照市场经济 ， 自主分配 ， 价高者得 。
为什么要建立这些“很复杂”的体系？
这么多年来 ， 房地产市场“一管就死 ， 一放就乱” 。
1998年房改至今 ， 零零散散的不算 ， 仅大规模的调控就经历了3轮 。
每一次都如暴风骤雨 ， 强力按压后 ， 又大力度放松 。
楼市难言稳定 ， 这终归不行 。
所以 ， 不能再搞一刀切了 ， 必须要给住房需求分层 。
对不同的人群 ， 针对性的提供住房 。
这种设计合不合理暂且不论 ， 但至少能保证“各取所需” 。
“解决了刚需 ， 才能放开改善 。 ”
刚需 ， 可以选择各种保障类住房 ， 租也行 ， 买也行 ， 价格低廉 。
改善 ， 放手去做新产品、做高端 ， 不受价格限制 。
没有人会因为买不起爱马仕、开不上劳斯劳斯而向社会抱怨 。
目的是让每个人都吃上馒头 ， 但想吃肉 ， 还得自己努力 。
如果读懂了房地产未来的底层逻辑 ， 就能明白一件事：
刚需房 ， 越来越有保障性质了 。
现在的纯刚需市场 ， 正在迎来“隐形重锤” 。
第一记重锤（短期）：共有产权房 。
利用存量房 ， 很快就能转变 ， 投入市场 。
第二记重锤（中期）：保租房 。
到2025年 ， 天津要完成40万套保租房的任务 。
第三记重锤（长期）：集体土地入市 。
尚未立法 ， 但土地制度的变革 ， 影响深远 。
至此 ， 刚需盘 ， 看不到长期价值了 。
市区没有重点学区的老破小、环城远郊的刚需盘 ， 价值进入“萎缩通道” 。
再加上天津新增人口动力弱 ， 楼市以内生改善需求为主 。
【刚需房的“重锤”，也落到了天津！】未来天津楼市 ， 只有核心地段的改善房 ， 有长期价值 。
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